В Воронежской области насчитывается свыше 200 садоводческих товариществ, объединяющих десятки тысяч человек. Многие из них используют дачи как место постоянного проживания, но далеко не все жилища оформлены юридически корректно. Вопросы земельных прав, регистрации построек и даже видеонаблюдения на участках остаются актуальными и, зачастую, конфликтными. О нововведениях, которые затронут владельцев дачных участков, – в материале «TV Губернии».

Купил землю – приведи в порядок

Если вы приобрели земельный участок, у вас есть три года, чтобы начать его использовать по назначению. И речь необязательно о строительстве: достаточно расчистить участок от мусора, регулярно скашивать траву. Это уже будет считаться «освоением». Иначе – штраф, а в перспективе – и изъятие.

Если ваш огород зарос бурьяном по пояс – ждите проверки. Контрольные органы в течение первых трёх лет претензий не предъявляют, но потом могут прийти с проверкой.

Пугаться не стоит. Даже если вы не использовали землю, сначала будет предупреждение, потом – срок на устранение нарушений. И только если вы проигнорируете и его, власти могут обратиться в суд с требованием изъять участок.

Но даже в этом случае процедура займёт не один год. Реальным риск лишиться участка может стать лет через семь после покупки.

Незарегистрированный дом – незаконный

Ещё одно новшество: эксплуатировать дом без постановки его на кадастровый учёт теперь нельзя. Построили – оформите. Не оформили – формально живёте в нелегальном доме. По данным Росреестра, в каждом регионе от 1 до 5 тысяч таких «призраков».

Для регистрации потребуется вызвать кадастрового инженера, составить технический план и подать документы в Росреестр. А если границы участка не определены официально, сначала потребуется сделать межевание.

«Мы думали, участок восемь соток, а по документам оказалось – шесть. Сосед ещё поставил забор «по старой памяти». Пришлось переделывать межевание, вызывать инженера, решать вопрос с соседом. Хорошо, что он оказался адекватным – но конфликтов у многих хватает», – делится опытом в своём письме наш читатель из Новоусманского района.

Теперь земельный участок без установленных границ просто не зарегистрируют. А вместе с этим – и дом, если он стоит на такой земле. В Росре­естре подчёркивают: это касается всех – и садоводов, и владельцев индивидуального жилья, и даже тех, кто только собирается строить.

Межевание делают кадастровые инженеры. Оно стоит денег, но зато избавляет от множества проблем, особенно при продаже участка. Да и споров с соседями будет меньше, ведь где ваш забор, а где чужая земля, теперь можно будет доказать документально.

Дарить – только через нотариуса

Ранее многие дарственные на недвижимость составлялись в простой письменной форме. Это позволяло сэкономить на нотариусе. Но с 2025 года любые договоры дарения дома, дачи или участка нужно заверять у нотариуса. Да, это дороже, но безопаснее и позволяет избежать проблем с правами собственности, особенно в случае конфликтов в семье.

Камеры – снимите и не снимайте

Многие СНТ сейчас оборудованы камерами видеонаблюдения. Чаще всего их ставят для безопасности – от воров и пожаров. Однако закон разрешает устанавливать камеры только на своей территории и направлять их на вход, забор или калитку, при этом запрещается снимать соседские участки или окна без согласия, а также публиковать чужие лица без разрешения – это считается нарушением права на частную жизнь.

Так, жительница Сызрани обратилась в суд, поскольку камера соседа снимала её участок и дом, а сосед отказывался менять угол обзора. Суд обязал демонтировать камеру, а после отказа владельца приставы наложили штраф и заставили убрать оборудование.

– Граждане, чьи права были нарушены, вправе обратиться в суд с иском о понуждении их соседа демонтировать камеру видеонаблюдения и об удалении собранной информации об их частной жизни с уничтожением материального носителя, на котором хранится такая информация, – поясняет адвокат Воронежской областной коллегии адвокатов Виктория Седых. – Помимо этого, граждане вправе направить заявление о проверке фактов незаконного сбора информации об их частной жизни в СК РФ.

Мы попросили Викторию Седых ответить на некоторые вопросы наших читателей.

– По документам участок 10 соток, а на самом деле 15. Как узаконить именно 15 соток?

– Узаконить излишки можно, если они не превышают определённой доли от имеющейся площади участка. В общем случае это 10%, но регионы могут устанавливать и свои нормы – их можно узнать в своём муниципалитете. Ещё одно требование – прирезок должен находиться в муниципальной собственности. Если эта земля частная или находится под обременением, присоединить её не получится. Если излишки не оформлять, но пользоваться ими, это может считаться самозахватом земли. Если её кадастровая стоимость определена, штраф составит от 1 до 1,5% от её размера, но не менее 5000 рублей; если не определена, сумма штрафа для физлиц варьируется от 5000 до 10 000 рублей.

– Можно ли строить на участке без разрешения?

– Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если же построен жилой дом на участке земли без разрешения на строительство или с серьёзными градостроительными нарушениями, то такой объект называется «самовольное строительство». И гражданину придётся столкнуться со множеством последствий, самое страшное из которых – снос постройки или дома.

– Можно ли на своей даче жечь мусор?

– Сжигать мусор на даче можно, но не любой. Так, гражданам разрешено сжигать сухие ветки, листья, траву; древесные отходы без краски и химической обработки; сухую кору, щепки, опилки; бумагу и картон без пластиковых покрытий, клея или ламинации.

Запрещено сжигать токсичные материалы: пластик, резину, полиэтилен, пенопласт, синтетические ткани, окрашенные или лакированные материалы, банки из-под краски, аэрозоли, батарейки. Также сжиганию не подлежат пищевые отходы, упаковки с остатками еды, фольга, ламинированный картон, лекарства, медицинские отходы.

В некоторых садовых товариществах действуют уставы, которые запрещают или ограничивают сжигание мусора. А в периоды высокой пожарной опасности разведение открытого огня может быть полностью запрещено.

Кстати

В интернете распространились публикации о том, что в России начали действовать новые правила установки заборов на дачах. Однако, по словам депутата Госдумы РФ Сергея Гаврилова, эти правила уже не новы. Глухие заборы допускается ставить лишь вдоль уличных сторон участка, а между смежными участками подобное ограждение нежелательно, поскольку ухудшает освещение смежных владений. При конфликтах между владельцами соседних участков, по словам депутата, суды руководствуются требованиями строительных норм и правил, касающихся обустройства придомовых территорий. Например, по СП 53.13330.2019 в садоводческих товариществах ограждения между соседскими владениями должны быть прозрачными и иметь высоту от 1,2 до 1,8 м.

В тему

Риелторы отмечают, что за последние годы цены на дачи значительно выросли. Если ранее «простенькую» дачу можно было приобрести за 300 тыс. рублей, то теперь аналогичные объекты стоят минимум 700 тыс. рублей и выше. Это связано с общим ростом цен на строительные материалы и повышенным спросом на загородную недвижимость. При этом на портале объявлений можно найти дачи стоимостью более 7 млн рублей.