12:00  «День вместе. Разминка»
 12:30  «День вместе. Кулинарный мастер-класс»
 13:00  "Квадратный метр"
 13:15  "Up&Down. Уникальные судьбы уникальных спортсменов"
 13:45  "Адрес истории"
 14:00  Церемония награждения победителей Воронежского областного конкурса "Лучший врач года - 2019". Телеверсия.
 15:30  "Звёздное интервью"
 16:00  "Да!Еда!"
 16:15  "Замыкая круг"
 18:15  "Компас потребителя"
12:00  «День вместе. Разминка»
12:30  «День вместе. Кулинарный мастер-класс»
13:00  "Квадратный метр"
13:15  "Up&Down. Уникальные судьбы уникальных спортсменов"
13:45  "Адрес истории"
14:00  Церемония награждения победителей Воронежского областного конкурса "Лучший врач года - 2019". Телеверсия.
15:30  "Звёздное интервью"
16:00  "Да!Еда!"
16:15  "Замыкая круг"
18:15  "Компас потребителя"
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку и как сделать это правильно

Первенство Европы по скалолазанию
Реализация нацпроектов в регионе
Реклама на «TV Губерния»

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку и как сделать это правильно

472

 Ипотечное кредитование одобряется на большие сроки, вплоть до 30 лет. Не всегда за этот период планы остаются неизменными, часто хочется произвести обмен на большие квадратные метры или переехать в другой город – но что при этом делать с жилплощадью, которая до настоящего времени находится в залоге? В статье расскажем, как продавать квартиру, купленную в ипотеку.

Права владельца на кредитное жилье

В час заключения договора жилая площадь получает обременение – она выступает в качестве залогового имущества под те деньги, которые были выданы для ее приобретения. Закладная остается в финансовой организации вплоть до момента, когда ее выкупят.

Квартира купленная в ипотеку

Федеральный Закон №102 регламентирует все особенности. Согласно документу, официальным собственником является покупатель, он же может проводить стандартные процедуры использования, то есть проживать в доме, совершать прописку других лиц, сдавать в аренду. Также там обозначено, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать. Основная тонкость в том, что все действия должны проходить с согласия кредитора. Поэтому первым делом нужно обращаться с таким вопросом в банк. Если во время купли-продажи он не был уведомлен, то контракт можно признать фиктивным.

Еще один вариант – сперва погасить остаток по долгу, к примеру, взять для этих целей кредит или задаток у покупателя, а затем уже реализовать «чистую» собственность без обременений.

Причины для юридической сделки

Сколько семей и жизней – столько и уникальных обстоятельств, но мы выделим только стандартные и распространенные:

Как продать квартиру в ипотеке

  • Прибавление в семействе или свадьба с потребностью увеличить квадратные метры.
  • Развод и раздел имущества.
  • Вступление в наследование с последующей задачей разделить жилище.
  • Финансовые трудности – больше нет возможности погашать взносы и обслуживать недвижимость.
  • Желание пустить деньги в другом направлении.

При обращении в банк, в котором осуществляется продажа квартиры, находящейся в ипотеке, сотрудники, будут спрашивать о причинах, побудивших к совершению сделки. Рекомендуем давать достоверную информацию о мотивах, так вы останетесь с организацией в хороших отношениях, что немаловажно для дальнейшего кредитования.

Еще один интересный фактор – желание заработать. Если у будущего владельца имеется достаточно средств для первоначального платежа (чем он больше, тем выгоднее будет махинация), то нужно приобрести жилье в долевом строительстве на моменте закладки фундамента – обычно это дешево. Затем оплачивать взносы на протяжении постройки, а к часу сдачи жилища в пользование не оформлять ее на себя, не проходить регистрацию, а сразу перепродать. Так собственник не потеряет в процентах и обретет выгоду.

Законодательные нормы

Мы упоминали наличие ФЗ «Об ипотеке», он вступил в силу в 1998 году и с тех пор только дополняется и корректируется. Основные разделы регулируют:

Квартира, которая в ипотеке

  • правила заключения договора – что может стать предметом регистрации сделки; 
  • создание закладной и манипуляции с ней;
  • обязанности сохранения заложенного имущества и страхование.

А в 6 главе полностью перечислены ситуации, в которых происходит отчуждение недвижимости, в том числе по причине сбыта.

Рекомендуем перед проведением процедуры самостоятельно ознакомиться с законодательным актом.

Способы продажи ипотечной квартиры

Обычно практика осложняется наличием третьего заинтересованного лица, то есть обязательно обращение в банк. Есть 4 варианта, как произвести отчуждение, о которых расскажем далее.

Досрочное погашение

Это самый выгодный вариант, поскольку уменьшается общая переплата, а также отсутствуют проблемы с финансовым учреждением. Но при этом довольно сложно найти такого покупателя, который может предоставить средства в залог или под расписку. Процедура такая:

Дом в ипотеке

  • Идем в организацию и получаем согласие на продажу, при этом указываем, что из выданных денег будет произведено полное возмещение остатка.
  • Берем в отделении документ с данными о точном долге.
  • Обращаемся вместе с человеком, который хочет обзавестись жильем, к нотариусу. Здесь оформляем предварительный договор, в котором отражена сумма и факт того, что она пойдет на уплату займа.
  • Производим выписку из квартиры всех прописанных лиц, в том числе иждивенцев.
  • Получив аванс, вносим его на счет, при этом подавая заявление о досрочном погашении.
  • Снимаем обременение с недвижимости и подписываем контракт, забирая оставшиеся средства у закупщика.

К плюсам можно отнести то, что операция простая и без юридических тонкостей. К тому же решение банка обычно положительное. И даже в случае редкого отказа, можно осуществить соглашение иным путем – сначала под расписку взять деньги, внести их, а затем подписать договор.

Есть и минус, но он скорее относится к покупателю. Продавец на любом этапе может вернуть задаток и отказаться от своих намерений.

Как правильно продать квартиру, купленную в ипотеку, с погашением по ходу сделки

Более проверенный вариант, потому что все действия происходят с привлечением финансового учреждения. Оно предоставляет депозитные ячейки, на которых будут лежать средства до финального момента оплаты.
Этапы:

Продать ипотечную квартиру: как правильно

  • Берем согласие у банка и узнаем остаток по долгу.
  • Покупатель заводит два счета – на одном находится задаток, который будет уплачен в честь досрочной уплаты, на втором – оставшаяся стоимость жилья для передачи продавцу.
  • Проводим операцию купли-продажи с подписанием договора и с выпиской из Росреестра классическим способом.
  • Забираем из депозитной ячейки помещенные туда деньги.

Используется такой вид чаще предыдущего, потому что отсутствуют риски. Но есть и недостаток – все проходит под контролем учреждения, а значит, что оно регулирует сроки и условия.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке, вместе с долгом и как это сделать

Как продать квартиру, которая в ипотеке и можно ли

Такая процедура называется перекредитованием. Проходить она может через старый банк-кредитор или стороннюю организацию по типу рефинансирования. Покупатель собирает пакет документов, пишет заявление, предоставляет справку о доходах по обычной схеме, когда берет ипотечный заем. Если заявка одобрена, то ссуда переходит к новому владельцу, вкупе с обременением. Передача состоится на тех же условиях, но в ряде случаев могут быть внесены изменения – увеличена процентная ставка или продолжительность займа, уменьшен ежемесячный взнос.

Фактическая польза для обеих сторон налицо: продавец сбывает с рук жилплощадь без труда, а приобретающий может получить ссуду на более привлекательных условиях, например, если за прошедшие 5-10 лет выплат средний процент возрос, а у покупаемого он остался маленьким.

К особенностям стоит отнести:

  • Первоначальный платеж не должен быть меньше, чем остаток по старому активу.
  • Организация иногда сама предлагает людей, желающих вступить в ипотечное кредитование.
  • Необходимо будет проходить оценку, а в течение нескольких лет кадастровая стоимость может как уменьшиться из-за срока эксплуатации и состояния, так и возрасти по причине улучшения инфраструктуры и общего увеличения цены на квадратные метры.

Ипотека, продажа квартиры, ипотечный дом

Продажа недвижимости банком

Это самый невыгодный способ, применяется он, когда должник допустил серию просрочек, не смог вовремя реструктуризировать или рефинансировать свой кредит и теперь вынужден пустить с молотка квартиру в качестве залогового имущества. Процедура проводится на торгах с помощью интернета. Особенности:

  • Оценка совокупности вещей производится объединением, часто она может оказаться значительно ниже рыночной.
  • Остаток средств, поверх суммы невыплаченного долга со всеми штрафами, будет передан экс-владельцу. Но иногда физическое лицо даже уходит в минус, если первоначальный взнос был меньше, чем проценты за весь период, а сама сделка заключена недавно.

Можно ли продать ипотечное жилье и кто готов его купить

Не каждый покупатель захочет ввязываться во все тонкости продажи, а также получить квартиру с обременением. Такое мнение является предрассудком, а люди уже давно поняли, что можно намного выгоднее приобрести вторичное жилище, чем самостоятельно вступать в ту же ипотеку. Есть три категории граждан, которые заинтересованы в такой недвижимости:

ипотечное жилье

  • Риэлторы. Их хлеб – это поиск дешевых вариантов с вложением и дальнейшей перепродажей по удвоенной стоимости. Обычно такие предложения оцениваются на 20-30 процентов ниже, чем аналогичное жилье, особенно если впоследствии сделать качественный ремонт. А если площадь уходит с молотка, то из таких компаний может создаться целая очередь.
  • Физические лица, желающие обзавестись собственностью по цене ниже среднего. Как правило, перед сделками они обращаются к юристам или тем же риэлторам, чтобы обезопасить себя от рискованных схем, а также выбирают способ торга, напрямую связанный с банком.
  • Люди, давно желавшие приобрести квадратные метры именно в этом доме, районе. И такие есть – кто просто ждет, когда вакантное место освободится.

Проблемы

Ипотечная продажа квартиры

Затруднение у ипотечников одно – невозможность удовлетворять материальные обязательства. Проект привлекательный, процентная ставка значительно ниже, чем у потребительского кредита, но из-за нестабильного экономического положения доходы населения могут падать.

Трудности, которые касаются продажи:

  • Сложность с поиском покупателя, готовым заплатить достаточно высокую стоимость. Риэлтора, приобретающего со скидкой, подыскивать даже не надо – он сам найдется, а вот хорошие предложения – на вес золота.
  • Обязательное сотрудничество с банками. Несмотря на то, что обычно финансовая организация не против перекредитования, возникает зависимость от ее мнения – это сроки, требования, условия, которые необходимо исполнять.

Список документов

Мы привели минимум 4 способа того, как можно продать квартиру, если она в ипотеке, чтобы вы ответили: могу ли я это сделать? Для каждого отдельного варианта в зависимости от требований финансовой организации может быть немного измененный перечень. Озвучим наиболее часто запрашиваемую документацию:

как можно продать квартиру в ипотеке

  • Паспорта участников операции.
  • Выписка из Госреестра.
  • Техпаспорт недвижимости.
  • Ксерокопия домовой книги, с информацией о том, что там не осталось прописанных лиц.
  • Справка от УК об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Акт от оценщика.
  • В случае наличия детей в возрасте до 18 лет – согласие органов опеки.
  • Для тех, кто состоит в браке – разрешение супруга.

Каковы риски

Продавец почти не рискует, потому что собственность оформлена до него. Большинство страхов может испытывать будущий владелец. Например:

  • Если сделка не была предварительно одобрена финансовой организацией, ее правомерность может быть оспорена в судебном порядке.
  • При передаче задатка под расписку аванс может быть возвращен обратно в любой момент, когда клиент передумает.
  • Отказ банка в оформлении ипотеки или изменения условия кредитования – увеличенные процентные ставки.

Ипотечный дом

Теперь рассмотрим конкретные случаи.

Продажа при разводе супругов

Есть множество нюансов:

  • Когда и на кого оформлена недвижимость. Если уже после узаконивания отношений, то права собственности совместные, то есть каждый имеет возможность забрать половину от стоимости или претендовать на долю.
  • При наличии брачного контракта это может быть определено заранее.
  • В получении ссуды до брака владелец при разрыве взаимоотношений обретает власть над имуществом, а вторая половина может в суде отсудить деньги, которые были потрачены из общего бюджета на погашение взносов.
  • Необходимо согласие супруга (даже бывшего) для того, кто продавал ипотечную квартиру. Если вас не уведомили об этом, сделка в судебном порядке должна быть признана недействительной.
  • Оптимальный вариант – после продажи разделить доход поровну или частями (если имеет место ребенок, который останется с одной из сторон).
  • К разделу можно привлечь консультанта по недвижимости, адвокатов, риэлторов, но лучше и дешевле – решить все миром.

В остальном процедура не отличается от вышеописанной.

Если был использован маткапитал

Особенности:

Ипотечная квартира

  • перепродажа возможна только после того, как ребенку исполнится более трех лет;
  • свое разрешение выдают органы опеки и попечительства;
  • средства будут пущены на покупку другого жилья с количеством квадратных метров, не менее, чем было ранее.

Главное во всей процедуре – это не обделить чадо, поэтому в течение полугода от момента сделки обязательно потребуется зарегистрировать сына/дочь в новой недвижимости, в обратном случае договор может быть признан недействительным.

Именно этот последний факт и приводит к тому, что покупатели не хотят связываться с новоиспеченными родителями. Это провоцирует значительное уменьшение рыночной стоимости, продажа в основном бывает невыгодной.

Долг по военной ипотеке

Военнослужащий берет все деньги не из своего кармана, а из средств НИС – это накопительная система, которая предоставляется государством. Поэтому, если он хочет продать жилую площадь, то ему понадобится:

продать находящуюся в ипотеке квартиру

  • досрочно погасить задолженность;
  • произвести перепродажу;
  • перевести всю полученную сумму на счет НИС.

После этого он повторно может воспользоваться механизмом накопления, взяв уже весь капитал только на приобретение недвижимости.

Уплата налогов при проведении процедуры

В 2016 году вступил в силу закон, который освобождает от налогообложения владельцев, проживающих в приобретенном жилье более 5 лет. В связи со сроками, на 2019 г данная программа пока не распространяется. В результате сейчас каждый налогоплательщик обязан компенсировать государству 13%. Однако необходимо помнить про систему вычета, согласно которой эти же проценты можно вернуть при обзаведении последующим домом.

Помимо этого, понадобится уплатить госпошлину, а также услуги МФЦ. Если вы пользовались поддержкой юриста или риэлтора, то оплата их работы также будет дополнительным пунктом в списке расходов. Некоторые издержки можно разделить между двумя сторонами.

Какие риски у покупателя – видео

В статье мы рассказали о том, можно ли и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, рассмотрели конкретные случаи. А теперь посмотрим видеоролик, в котором еще раз будет объяснено, с какими проблемами могут столкнуться заинтересованные лица при оформлении перекредитования:

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
__ 
load time: 1571472947.6331