Обзаведение своим недвижимым имуществом является ответственным и серьезным шагом в жизни каждого человека. Мы дадим рекомендации, как проверить квартиру перед покупкой и какие документы нужны при этом.

В саму процедуру входят: выбор, осмотр, составление договора купли/продажи и, соответственно, передача денежных средств за приобретенное жилье. Однако перед началом действий необходимо «просканировать» собственность на предмет обременения, чтобы не попасть в руки мошенников. Не у каждого гражданина имеется возможность обратиться к частному юристу или риэлтору, которые смогут решить вопрос такого типа.

Ваши действия 

Для предотвращения проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем, отнеситесь к проработке этого вопроса с особой тщательностью. Вы должны:

1. При самостоятельных действиях заказать отчет из ЕГРН, которая подтвердит собственника (продавца). Иногда требуется расширенная выписка под № 4, говорящая о переходе прав владельца. Тем самым вы позаботитесь о честности и вменяемости перекупщика.

2. Посмотрите правоустанавливающие бумаги. Уделите пристальное внимание жилью, приватизированному или перешедшему по наследству. Возможно появятся законные претенденты (муж/жена, доли детей, временно выписанный человек из-за того, что пребывает в тюрьме).

3. Обозначьте существование других ограничений, обременений в виде залога у финансовой компании или ареста. Имейте в виду, что залоговое имущество, например, взятое в ипотеку продается только с письменного разрешения фирмы, которой принадлежит закладная. В противном случае регистрационные действия по закону должны быть приостановлены.  

Еще существуют несколько второстепенных, но как показывает практика, очень немаловажных моментов, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой:

1. потребуйте у ЖКХ предоставить решение о неоплаченных коммунальных платежах;

2. узнайте жилые ли помещения, так как в обратной ситуации в дом нельзя прописаться;

3. войдите на сайт ФНС и посмотрите, не является ли адрес объектом регистрации какой-либо фирмы;

4. загляните в технический паспорт в БТИ, который говорит, сколько в проекте комнат, их площадь и планировка – несогласованная перестройка грозит тем, что за свой счет придется приводить стены в первоначальный вид;

5. поинтересуйтесь, платили прежние жильцы налоги за имущество и землю или нет – в противном случае вам не позволят провести оформление;

6. на странице ГАС «Правосудие» узнайте не принадлежит ли приобретение к предметам судебных споров.  

Зачем необходима проверка юридической чистоты

Вы честно купили квартиру, оплатили все требуемые сборы, и теперь являетесь полноправным собственником. Но бывает, что приходят приставы, отбирают ценности по решению суда, а деньги вам никто не возвращает. На все вопросы отвечают, что сделка незаконна. Во избежание этого вы должны знать, при каких обстоятельствах могут отменить договор.

• Жилплощадь досталась продавцу по праву наследования, но при ее продаже он умолчал, что идет судебное разбирательство по поводу притязаний еще и наследников.

• Если гражданин признан невменяемым, находится на учете в психдиспансере, то контракт также ничтожен.

• Объект приобрели по доверенности, а та внезапно была отозвана. Вам следует знать, что суд не удовлетворит ходатайство.

• Лица, которые по разным причинам (отбывание в местах заключения, детском доме, армии, психиатрическом диспансере, пансионате для престарелых людей) были выписаны, но после возвращения вправе проживать на данной территории.

• Дети, имеющие долю в собственности, притязают на свою часть.

• Супруги, купившие жилье во время брака, после развода делят площадь пополам.

• Залоговая жилплощадь при нарушении обязательств продавца останется у банка.

• На проживание в доме могут претендовать третьи лица, если тот был в обременении (арест, аренда или рента).

Мы рассказали про самые распространенные случаи, но есть еще масса фактов, указывающих на незаконность сделки. Поэтому мы рекомендуем тщательно и детально обследовать объект и все правоустанавливающие бумаги.

Как проверить чистоту квартиры при покупке: самостоятельно или воспользоваться услугами юридической конторы

Если вы твердо уверены в своих знаниях, тогда можете произвести процедуру самостоятельно. Но правильнее будет обратиться в фирму за помощью. Ведь вы не знаете все тонкости и нюансы законов, поэтому во избежание попадания в сети мошенников, заплатите профессионалам и ждите спокойно.Тогда вы будете абсолютно уверены, что опытные специалисты разберутся во всех деталях сделки.

Какие документы подвергаются проверке

Вторичный рынок преподнесет вам массу «сюрпризов» вплоть до потери финансовых средств. Поэтому старайтесь все держать под своим контролем, тщательно продумывайте свои действия перед подписанием основополагающих бумаг.

Удостоверение личности 

Узнайте действующий ли паспорт на момент заключения соглашения. Для этого попросите или потребуйте от прежнего владельца, чтобы он сделал ксерокопию и отправьте ее наложенным платежом в миграционный правоохранительный орган для выяснения достоверности. Кроме этого внимательно изучите и сравните показания, вписанные в предварительный договор с подлинником. 

Как проверить документына квартиру перед покупкой

Изучите свидетельство о регистрационных правах на покупаемый объект. При малейших подозрениях на фальшивку отошлите заявление в Росреестр, чтобы сотрудники позаботились о проверке на подлинность. Подделка не изготавливается на бумаге с гербовым тиснением, не обладает идентификационным номером. Кроме этого, внимательно посмотрите нет ли дефектов в виде опечаток, исправлений корректором.

Имеется ли обременение или наложен арест

При помощи МФЦ вы узнаете находится ли приобретаемая жилплощадь в залоге у финансовой организации, арестована или сдается в аренду другим лицам. 

Обязательно ли иметь кадастровый документ

При совершении сделки покупатель обязан потребовать паспорт у продавца. Все данные о сделанной перепланировке вписываются в удостоверение. В противном случае вам следует настоять на его переоформлении.

Как обстоят дела с согласием супруга

При продаже совместно нажитого имущества необходимо письменное разрешение второй половины, если они официально зарегистрированы. Не поленитесь, уделите немного времени для сверки оригинальности штампа, показывающего дату бракосочетания.

Как проверить историю квартиры перед покупкой в Росреестре и соцсети

Перед оформлением сделки вам следует получить выписку из ЕГРП о чистоте собственности. Возможно там не содержится материал об обременениях (аресте, залоге и т. д.). Тогда надо еще раз все пересмотреть. Не поленитесь, войдите на сайт государственного органа и в режиме онлайн получите все сведения. 

Для этого совершаются самые простые действия:

1. На странице «Электронные услуги и сервис» есть окошко с надписью «Справочная информация по объектам недвижимости». Кликните на нее мышкой. 

2. Справа откроются варианты, на которые требуется поставить галочку: поиск будет идти по кадастровому или условному номеру, адресу или по праву/ограничению.

3. Далее нажмите на строку «Сформировать запрос» и ждите выдачи донесения.

Наличие людей с пропиской 

Если продавец вас заверяет, что кроме него никто не прописан в данной квартире, это не говорит об абсолютной правдивости его слов. Бывают случаи, когда нового хозяина по истечении небольшого времени поджидают сюрпризы в виде появившихся жильцов с намерением проживать по пребыванию постоянной регистрации.

Это могут быть граждане:

1. лишенные свободы;

2. люди, помещенные в психбольницу;

3. призывники армейской службы;

4. престарелые жители специализированных домов.

Задолженности за бытовое обслуживание 

При заключении соглашения необходимо удостовериться в том, что за воду, газ, электричество прежний содержатель не оставил долгов. Иначе новый собственник обязан будет их оплатить, а очередной платеж может пойти на погашение прошлых. 

Чтобы этого не случилось надо:

1. Потребуйте от продавца справку из ЖЭУ.

2. Запросить из ЕИРЦ информацию о денежных обязательствах.

3. Просмотрите квитки коммунальных платежей за последние шесть месяцев.

4. Расспросите сотрудников ТСЖ, не нарушал ли хозяин закон.

5. Пропишите в договоре пункт о том, что имеющиеся повинности оплачивает старый владелец недвижимости.

Проверка чистоты перепланировки

Если на объекте был сделан ремонт, при котором менялась конструкция стен, то этот факт должен быть отражен в техническом паспорте. При незаконной операции ставится штамп о несогласованности действий с соответствующими органами. 

Сверьте показатели удостоверения с тем, что обнаружите при визуальном осмотре. Лучше будет, когда вы возьмете с собой свидетеля из БТИ. Если не обратите внимание на этот пункт и купите имущество в таком состоянии, то суд все равно обяжет восстановить прежний вид. Тогда на ремонт вы потратите очень большие деньги. 

Какие могут быть риски, если квартира досталась по наследству

Необходимо осуществить проверку на наличие иных законных наследников. Для этого обратитесь в нотариальную компанию, где рассматривалось наследственное дело и запросите там справку, подтверждающую отсутствие третьих лиц, претендующих на эту недвижимость. Нотариус обязан выдать вам документ в присутствии бывшего владельца.

Сделка с вовлечением в нее несовершеннолетнего ребенка 

Вам следует знать, что дом, где прописаны дети, не достигшие восемнадцатилетия, может быть продан только с согласия органов опеки и попечительства. На руках должно быть письменное одобрение, иначе вам не дадут зарегистрировать в Росреестре новую жилплощадь.

Проверяем адекватность 

Если закрались сомнения в том, что продавец не в себе, возьмите у него справку о здоровье от психиатра, так как по закону недееспособное лицо не имеет права совершать манипуляции по купле-продаже. Решение врача также необходимо, если собственник находится в престарелом возрасте.

Составление и заключение предварительного соглашения, передача задатка 

Чтобы владелец недвижимости не отказался заключать с вами сделку, если у него появится новый клиент, который готов дать большую сумму, чем вы, требуется составить рабочий договор по закону. Либо договориться об авансе. 

Все действия совершаются при свидетелях. Вы должны знать об «обратной стороне медали»: если не сможете приобрести квартиру в срок, указанный в контракте, то внесенный залог вам не возвратится. Рискует и продавец, так как если он передумает продавать собственность, то обязан будет вернуть деньги в двойном размере. 

Сведения о внесении задатка

Если вы выбрали путь авансового платежа, то нужно учесть некоторые моменты при оформлении бумаг. 

В нем прописываются пункты:

• Место и дату предоплаты.

• Паспортные данные.

• Местоположение недвижимости.

• Цена.

• Последний срок заключения сделки.

• Сумма.

• Наказание за невыполнение условий соглашения.

Составляется в двух экземплярах, где должны быть проставлены подписи каждого гражданина с расшифровкой на всех страницах. После передачи аванса составляется расписка, которая заверяется обеими сторонами и передается новому владельцу. 

Мы предоставляем вам пример, как оформляется бумага: 

• «Я, Петров Иван Алексеевич, зарегистрированный по адресу г. Москва ул. Красноармейская, дом 5 кв. 73, принял плату от Комарова Александра Владимировича в размере 100000 (сто тысяч рублей) 28 июля 2019 года в кафе «Орбита». 

В конце должна стоять подпись продавца с расшифровкой. Договоренность отправляется к покупателю после получения задатка. 

Как составить регистрационные документы

Всеми подготовительными действиями обязан заниматься человек, который хочет продать объект. Клиенту только останется оплатить государственную пошлину в объеме, предусмотренном законом. Договор купли/продажи составляется в присутствии заинтересованных лиц. Далее мы советуем вам перед подписанием, отнести соглашение в юридическую фирму, которая за минимальную плату проверит правильность. Их услуга поможет вам избавиться от проблем во время регистрации и при дальнейшем проживании в вашей собственности. 

В МФЦ вы предоставляете папку со следующими бланками:

1. Два заявления от продавца и потребителя о переходе имущества. Вы сможете найти образцы на сайте Росреестра и заполнить их самостоятельно. 

2. Квитанцию, подтверждающую об уплате пошлины.

3. Три экземпляра договора с актом приема/передачи.

4. Нотариально заверенное согласие обоих супругов.

5. При участии в решении вопроса ребенка от 14 до 18 лет, необходимо также его разрешение.

6. Документ об одобрении отделом опеки и попечительства.

7. Оригиналы паспортов всех лиц, участвующих в процессе.

Само соглашение должно быть скомпоновано так, чтобы там имелись все сведения:

• Данные приобретателя, продавца и уполномоченного, если в операции принимают участие дееспособные, несовершеннолетние, престарелые граждане. Указываются фамилия, имя, отчество, год рождения, прописки.

• Дата и место составления.

• Согласие двух сторон на продажу недвижимости и на оплату ее стоимости.

• Копия кадастрового пропуска со всей информацией по описанию жилища (адрес данного объекта, площадь, количество и параметры комнат, этажность).

• Справки, доказывающие недостаток долгов по платежам за коммунальные услуги, обременения и ареста. 

• Полная стоимость и методы погашения.

• Акт, определяющий отсутствие прописанных третьих лиц.

• Сведения о сделанной перепланировке на законных основаниях.

• Решение о принятии от государственного органа опеки и попечительства на окончательное заключение контракта, если имеются дети, не достигшие 18-летнего возраста, или с ограничением деятельности.

• Справка о том, что предмет не арестован судебными приставами.

Весь пакет заверяется любым нотариусом, но желательно обратиться к высококвалифицированному юристу, находящемуся в том районе, где и расположена продаваемая недвижимость. В этом случае вы точно будете уверены, что сделка совершена на законных обстоятельствах. Для добропорядочного гражданина не составит труда предоставить все нужные регистрационные документы. Но стоит задуматься во время подписания договора, если собеседник всячески увиливает, находит различные завуалированные отговорки на вопросы, и не предоставляет по разным причинам необходимые бумаги. Возможно не стоит иметь с ним дело? Ведь вы можете попасть в руки злоумышленника и потерять свои сбережения навсегда. 

 Для лучшего усвоения материала мы предоставляем вам наглядное пособие, что и как проверить квартиру юридически перед покупкой, которое точно поможет при совершении сделки.