С весны до начала лета растёт спрос на дачи – все хотят купить участок «к сезону». На что обратить внимание при выборе дачного дома и что влияет на его цену? Об этом «TV Губерния» поговорила с нашим постоянным экспертом, риелтором Татьяной Трифоновой.

Совет № 1. Проверьте границы и межевание

Изучите сведения о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Обратите внимание на наличие межевания. Если границы участка не установлены и не внесены в ЕГРН, это может привести к спорам с соседями или административным проблемам в будущем. Следующий важный момент — ограничения на право пользования землёй. Выясните, не попадает ли участок:

• в охранные зоны линий электропередач (обычно это 10–25 м от ЛЭП в зависимости от напряжения);
• в зону газопровода (от 2 до 25 м);
• в водоохранную зону (для рек и озёр она варьируется от 50 до 200 м);
• в санитарно‑защитные зоны предприятий или иных объектов.

Когда будете осматривать участок, сравните расположение забора с данными межевого плана. Возможны как самозахват (часть участка занята без законных оснований), так и недомер (фактическая площадь меньше заявленной в документах).

Найти эти сведения можно самостоятельно через публичные сервисы или запросить у собственника расширенную выписку из ЕГРН на землю.

Совет № 2. Оцените состояние дома и участка

Осмотрите фундамент, стены и крышу — любые дефекты могут говорить о скором ремонте. Обратите особое внимание на следы протечек, грибка и плесени: они не только разрушают конструкцию, но и опасны для здоровья. Если в доме есть печь или камин, тщательно проверьте дымоход и общее состояние отопительного оборудования — неправильная эксплуатация может привести к пожару или отравлению угарным газом. Также выясните, куда отводятся стоки канализации: проверьте состояние септика или выгребной ямы и убедитесь, что они расположены на безопасном расстоянии от источника питьевой воды.

Осматривая участок, оцените рельеф местности. Проверьте, нет ли признаков высокого уровня грунтовых вод: застоявшейся воды в канавах, сырости в подвале или влаголюбивой растительности (камыша, осоки и т. д.). Дополнительно уточните, не попадает ли участок в зоны затопления и подтопления — эту информацию можно найти на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Совет № 3. Изучите документы

В минимальный пакет документов при приобретении дачи входят:

• по участку: выписки ЕГРН, собственник, площадь, обременения; документы-основания права собственности; межевой план/кадастровый номер с уточнёнными границами; справка об отсутствии задолженности по взносам;
• по дому: выписка ЕГРН на дом, если оформлен; техпаспорт, документы-основания; справка о членстве в СНТ и отсутствии долгов; нотариальное согласие супруга, если покупали в браке.

Если дом не зарегистрирован, то юридически вы покупаете только землю. В случае судебного разбирательства будет сложнее защищать права на строение. Кроме того, дачу труднее продать, нельзя оформить ипотеку и застраховать такой дом. Однако часто, если нет грубых нарушений, участок покупают и оформляют дом самостоятельно. Для этого необходим техплан от кадастрового инженера – обычно это занимает 4-5 недель. Основные расходы – услуги инженера и технические документы для постановки объекта на кадастровый учёт. Госпошлина за регистрацию права – 4000 руб. Зафиксируйте незарегистрированный дом в договоре: такие объекты должны стоить дешевле аналогов с оформленным домом.

Если у дачи несколько собственников, нужны согласия и участие всех. Если право собственности перешло по наследству, проверьте сроки и риски по возможным наследникам. Попросите квитанции и справки об оплате электричества и взносов непосредственно перед сделкой – выписку из ЕГРН.

Для сделки составляется договор купли-продажи, расчёты лучше проводить безналично через специальный банковский счёт после регистрации перехода права собственности.

Совет № 4. Обратите внимание на коммуникации и дорогу

Узнайте, чистят ли дорогу к СНТ и в самом товариществе зимой, есть ли разбитые проезды, чужие шлагбаумы на пути. Засеките время в пути до дачи. Уточните, сколько кВт электроэнергии выделено на участок. К примеру, 3–5 кВт — это довольно мало для комфортного проживания: такой мощности может не хватить одновременно для работы бойлера, электрического отопления и санузла. Проверьте состояние электрооборудования: вводного кабеля, щитка и счётчика. Выясните порядок оплаты — идёт ли она напрямую поставщику или через СНТ. А также узнайте, бывают ли ограничения подачи электричества в пиковые дни и есть ли долги по оплате.

В «водных» вопросах учитывайте, как вода поступает на участок: централизованно в сезон или через скважину, колодец. Расспросите о состоянии труб, частоте аварий на сетях. При наличии скважины на неё должны быть документы.

Совет № 5. Поговорите с председателем СНТ и соседями

Уточните у председателя СНТ, как обстоят дела с уплатой взносов и планируются ли дополнительные сборы на обустройство дорог, каков режим подачи воды и электричества, были ли конфликты между членами товарищества. Пообщайтесь с соседями: они расскажут о подтоплениях, перебоях со светом и водой, спорах по границам участков.

Пройдите по ближайшим улицам садового товарищества и обратите внимание на соседские «источники проблем»: наличие животных и птиц может мешать тихому отдыху и создавать угрозу вашему огороду. Дачи, используемые под склады и мастерские, а также свалки поблизости ухудшают экологическую обстановку, создают шум.

В ТЕМУ

Сколько стоят дачи под Воронежем

Нижний сегмент: заросший участок и старый дом, требующий ремонта, – от 600 тыс. до 1,2-1,6 млн руб.

Средний сегмент: крепкий дом, хозблок, ухоженный участок, удобства на улице – от 1,3-1,8 млн до 2,8-3,5 млн руб.

Верхний сегмент: хороший дом, удобства внутри, отопление, вода, баня, ухоженный участок – от 3-3,5 млн до 5-8 млн руб.

Цену поднимает наличие водопровода и канализации, правильно оформленный дом, близость к городу и трассе. У большинства воронежцев востребован средний ценовой сегмент.

РЕЙТИНГ РИЕЛТОРА

Самые популярные дачные направления:

• Рамонский район, куда входят дачи в Медовке, Чертовицах и других населённых пунктах. Эти места ценят за ровные участки, близость реки, удобный подъезд, развитую инфраструктуру и наличие коммуникаций;
• Дачи рядом с Новой Усманью. Популярны из-за близости к городу и водоёму, хорошей транспортной доступности;
• СНТ в Семилуках и микрорайоне Подпольное. Несмотря на наличие уклона на многих участках, дачи там пользуются спросом из-за удобных подъездных путей, близости к магазинам и тихих пляжей;
• Дачи в Советском и Левобережном районах, в частности, около Масловки, а также на Ближних и Дальних садах. Воронежцы выбирают их для круглогодичного проживания. Однако, приобретая там участок, учитывайте высокую нагрузку на сети. Объёмы потребления электроэнергии превышают расчётные показатели в два-три раза. И регулярно случаются аварийные ситуации – о них «TV Губерния» не раз писала этой зимой.

ЦИФРА

517 дач продавалось под Воронежем на 5 мая