Ипотечное кредитование одобряется на большие сроки, вплоть до 30 лет. Не всегда за этот период планы остаются неизменными, часто хочется произвести обмен на большие квадратные метры или переехать в другой город – но что при этом делать с жилплощадью, которая до настоящего времени находится в залоге? В статье расскажем, как продавать квартиру, купленную в ипотеку.

Права владельца на кредитное жилье

В час заключения договора жилая площадь получает обременение – она выступает в качестве залогового имущества под те деньги, которые были выданы для ее приобретения. Закладная остается в финансовой организации вплоть до момента, когда ее выкупят.

Федеральный Закон №102 регламентирует все особенности. Согласно документу, официальным собственником является покупатель, он же может проводить стандартные процедуры использования, то есть проживать в доме, совершать прописку других лиц, сдавать в аренду. Также там обозначено, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать. Основная тонкость в том, что все действия должны проходить с согласия кредитора. Поэтому первым делом нужно обращаться с таким вопросом в банк. Если во время купли-продажи он не был уведомлен, то контракт можно признать фиктивным.

Еще один вариант – сперва погасить остаток по долгу, к примеру, взять для этих целей кредит или задаток у покупателя, а затем уже реализовать «чистую» собственность без обременений.

Причины для юридической сделки

Сколько семей и жизней – столько и уникальных обстоятельств, но мы выделим только стандартные и распространенные:

• Прибавление в семействе или свадьба с потребностью увеличить квадратные метры.
• Развод и раздел имущества.
• Вступление в наследование с последующей задачей разделить жилище.
• Финансовые трудности – больше нет возможности погашать взносы и обслуживать недвижимость.
• Желание пустить деньги в другом направлении.

При обращении в банк, в котором осуществляется продажа квартиры, находящейся в ипотеке, сотрудники, будут спрашивать о причинах, побудивших к совершению сделки. Рекомендуем давать достоверную информацию о мотивах, так вы останетесь с организацией в хороших отношениях, что немаловажно для дальнейшего кредитования.

Еще один интересный фактор – желание заработать. Если у будущего владельца имеется достаточно средств для первоначального платежа (чем он больше, тем выгоднее будет махинация), то нужно приобрести жилье в долевом строительстве на моменте закладки фундамента – обычно это дешево. Затем оплачивать взносы на протяжении постройки, а к часу сдачи жилища в пользование не оформлять ее на себя, не проходить регистрацию, а сразу перепродать. Так собственник не потеряет в процентах и обретет выгоду.

Законодательные нормы

Мы упоминали наличие ФЗ «Об ипотеке», он вступил в силу в 1998 году и с тех пор только дополняется и корректируется. Основные разделы регулируют:

• правила заключения договора – что может стать предметом регистрации сделки; 
• создание закладной и манипуляции с ней;
• обязанности сохранения заложенного имущества и страхование.

А в 6 главе полностью перечислены ситуации, в которых происходит отчуждение недвижимости, в том числе по причине сбыта.

Рекомендуем перед проведением процедуры самостоятельно ознакомиться с законодательным актом.

Способы продажи ипотечной квартиры

Обычно практика осложняется наличием третьего заинтересованного лица, то есть обязательно обращение в банк. Есть 4 варианта, как произвести отчуждение, о которых расскажем далее.

Досрочное погашение

Это самый выгодный вариант, поскольку уменьшается общая переплата, а также отсутствуют проблемы с финансовым учреждением. Но при этом довольно сложно найти такого покупателя, который может предоставить средства в залог или под расписку. Процедура такая:

• Идем в организацию и получаем согласие на продажу, при этом указываем, что из выданных денег будет произведено полное возмещение остатка.
• Берем в отделении документ с данными о точном долге.
• Обращаемся вместе с человеком, который хочет обзавестись жильем, к нотариусу. Здесь оформляем предварительный договор, в котором отражена сумма и факт того, что она пойдет на уплату займа.
• Производим выписку из квартиры всех прописанных лиц, в том числе иждивенцев.
• Получив аванс, вносим его на счет, при этом подавая заявление о досрочном погашении.
• Снимаем обременение с недвижимости и подписываем контракт, забирая оставшиеся средства у закупщика.

К плюсам можно отнести то, что операция простая и без юридических тонкостей. К тому же решение банка обычно положительное. И даже в случае редкого отказа, можно осуществить соглашение иным путем – сначала под расписку взять деньги, внести их, а затем подписать договор.

Есть и минус, но он скорее относится к покупателю. Продавец на любом этапе может вернуть задаток и отказаться от своих намерений.

Как правильно продать квартиру, купленную в ипотеку, с погашением по ходу сделки

Более проверенный вариант, потому что все действия происходят с привлечением финансового учреждения. Оно предоставляет депозитные ячейки, на которых будут лежать средства до финального момента оплаты.
Этапы:

• Берем согласие у банка и узнаем остаток по долгу.
• Покупатель заводит два счета – на одном находится задаток, который будет уплачен в честь досрочной уплаты, на втором – оставшаяся стоимость жилья для передачи продавцу.
• Проводим операцию купли-продажи с подписанием договора и с выпиской из Росреестра классическим способом.
• Забираем из депозитной ячейки помещенные туда деньги.

Используется такой вид чаще предыдущего, потому что отсутствуют риски. Но есть и недостаток – все проходит под контролем учреждения, а значит, что оно регулирует сроки и условия.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке, вместе с долгом и как это сделать

Такая процедура называется перекредитованием. Проходить она может через старый банк-кредитор или стороннюю организацию по типу рефинансирования. Покупатель собирает пакет документов, пишет заявление, предоставляет справку о доходах по обычной схеме, когда берет ипотечный заем. Если заявка одобрена, то ссуда переходит к новому владельцу, вкупе с обременением. Передача состоится на тех же условиях, но в ряде случаев могут быть внесены изменения – увеличена процентная ставка или продолжительность займа, уменьшен ежемесячный взнос.

Фактическая польза для обеих сторон налицо: продавец сбывает с рук жилплощадь без труда, а приобретающий может получить ссуду на более привлекательных условиях, например, если за прошедшие 5-10 лет выплат средний процент возрос, а у покупаемого он остался маленьким.

К особенностям стоит отнести:

• Первоначальный платеж не должен быть меньше, чем остаток по старому активу.
• Организация иногда сама предлагает людей, желающих вступить в ипотечное кредитование.
• Необходимо будет проходить оценку, а в течение нескольких лет кадастровая стоимость может как уменьшиться из-за срока эксплуатации и состояния, так и возрасти по причине улучшения инфраструктуры и общего увеличения цены на квадратные метры.

Продажа недвижимости банком

Это самый невыгодный способ, применяется он, когда должник допустил серию просрочек, не смог вовремя реструктуризировать или рефинансировать свой кредит и теперь вынужден пустить с молотка квартиру в качестве залогового имущества. Процедура проводится на торгах с помощью интернета. Особенности:

• Оценка совокупности вещей производится объединением, часто она может оказаться значительно ниже рыночной.
• Остаток средств, поверх суммы невыплаченного долга со всеми штрафами, будет передан экс-владельцу. Но иногда физическое лицо даже уходит в минус, если первоначальный взнос был меньше, чем проценты за весь период, а сама сделка заключена недавно.

Можно ли продать ипотечное жилье и кто готов его купить

Не каждый покупатель захочет ввязываться во все тонкости продажи, а также получить квартиру с обременением. Такое мнение является предрассудком, а люди уже давно поняли, что можно намного выгоднее приобрести вторичное жилище, чем самостоятельно вступать в ту же ипотеку. Есть три категории граждан, которые заинтересованы в такой недвижимости:

• Риэлторы. Их хлеб – это поиск дешевых вариантов с вложением и дальнейшей перепродажей по удвоенной стоимости. Обычно такие предложения оцениваются на 20-30 процентов ниже, чем аналогичное жилье, особенно если впоследствии сделать качественный ремонт. А если площадь уходит с молотка, то из таких компаний может создаться целая очередь.
• Физические лица, желающие обзавестись собственностью по цене ниже среднего. Как правило, перед сделками они обращаются к юристам или тем же риэлторам, чтобы обезопасить себя от рискованных схем, а также выбирают способ торга, напрямую связанный с банком.
• Люди, давно желавшие приобрести квадратные метры именно в этом доме, районе. И такие есть – кто просто ждет, когда вакантное место освободится.

Проблемы

Затруднение у ипотечников одно – невозможность удовлетворять материальные обязательства. Проект привлекательный, процентная ставка значительно ниже, чем у потребительского кредита, но из-за нестабильного экономического положения доходы населения могут падать.

Трудности, которые касаются продажи:

• Сложность с поиском покупателя, готовым заплатить достаточно высокую стоимость. Риэлтора, приобретающего со скидкой, подыскивать даже не надо – он сам найдется, а вот хорошие предложения – на вес золота.
• Обязательное сотрудничество с банками. Несмотря на то, что обычно финансовая организация не против перекредитования, возникает зависимость от ее мнения – это сроки, требования, условия, которые необходимо исполнять.

Список документов

Мы привели минимум 4 способа того, как можно продать квартиру, если она в ипотеке, чтобы вы ответили: могу ли я это сделать? Для каждого отдельного варианта в зависимости от требований финансовой организации может быть немного измененный перечень. Озвучим наиболее часто запрашиваемую документацию:

• Паспорта участников операции.
• Выписка из Госреестра.
• Техпаспорт недвижимости.
• Ксерокопия домовой книги, с информацией о том, что там не осталось прописанных лиц.
• Справка от УК об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
• Акт от оценщика.
• В случае наличия детей в возрасте до 18 лет – согласие органов опеки.
• Для тех, кто состоит в браке – разрешение супруга.

Каковы риски

Продавец почти не рискует, потому что собственность оформлена до него. Большинство страхов может испытывать будущий владелец. Например:

• Если сделка не была предварительно одобрена финансовой организацией, ее правомерность может быть оспорена в судебном порядке.
• При передаче задатка под расписку аванс может быть возвращен обратно в любой момент, когда клиент передумает.
• Отказ банка в оформлении ипотеки или изменения условия кредитования – увеличенные процентные ставки.

Теперь рассмотрим конкретные случаи.

Продажа при разводе супругов

Есть множество нюансов:

• Когда и на кого оформлена недвижимость. Если уже после узаконивания отношений, то права собственности совместные, то есть каждый имеет возможность забрать половину от стоимости или претендовать на долю.
• При наличии брачного контракта это может быть определено заранее.
• В получении ссуды до брака владелец при разрыве взаимоотношений обретает власть над имуществом, а вторая половина может в суде отсудить деньги, которые были потрачены из общего бюджета на погашение взносов.
• Необходимо согласие супруга (даже бывшего) для того, кто продавал ипотечную квартиру. Если вас не уведомили об этом, сделка в судебном порядке должна быть признана недействительной.
• Оптимальный вариант – после продажи разделить доход поровну или частями (если имеет место ребенок, который останется с одной из сторон).
• К разделу можно привлечь консультанта по недвижимости, адвокатов, риэлторов, но лучше и дешевле – решить все миром.

В остальном процедура не отличается от вышеописанной.

Если был использован маткапитал

Особенности:

• перепродажа возможна только после того, как ребенку исполнится более трех лет;
• свое разрешение выдают органы опеки и попечительства;
• средства будут пущены на покупку другого жилья с количеством квадратных метров, не менее, чем было ранее.

Главное во всей процедуре – это не обделить чадо, поэтому в течение полугода от момента сделки обязательно потребуется зарегистрировать сына/дочь в новой недвижимости, в обратном случае договор может быть признан недействительным.

Именно этот последний факт и приводит к тому, что покупатели не хотят связываться с новоиспеченными родителями. Это провоцирует значительное уменьшение рыночной стоимости, продажа в основном бывает невыгодной.

Долг по военной ипотеке

Военнослужащий берет все деньги не из своего кармана, а из средств НИС – это накопительная система, которая предоставляется государством. Поэтому, если он хочет продать жилую площадь, то ему понадобится:

• досрочно погасить задолженность;
• произвести перепродажу;
• перевести всю полученную сумму на счет НИС.

После этого он повторно может воспользоваться механизмом накопления, взяв уже весь капитал только на приобретение недвижимости.

Уплата налогов при проведении процедуры

В 2016 году вступил в силу закон, который освобождает от налогообложения владельцев, проживающих в приобретенном жилье более 5 лет. В связи со сроками, на 2019 г данная программа пока не распространяется. В результате сейчас каждый налогоплательщик обязан компенсировать государству 13%. Однако необходимо помнить про систему вычета, согласно которой эти же проценты можно вернуть при обзаведении последующим домом.

Помимо этого, понадобится уплатить госпошлину, а также услуги МФЦ. Если вы пользовались поддержкой юриста или риэлтора, то оплата их работы также будет дополнительным пунктом в списке расходов. Некоторые издержки можно разделить между двумя сторонами.

Какие риски у покупателя – видео

В статье мы рассказали о том, можно ли и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, рассмотрели конкретные случаи. А теперь посмотрим видеоролик, в котором еще раз будет объяснено, с какими проблемами могут столкнуться заинтересованные лица при оформлении перекредитования: