Воронежский рынок жилья остаётся в сложной ситуации, на которую влияют высокие ставки по ипотеке, изменения в льготных программах, рост себестоимости строительства и другие факторы, включая геополитические.

Покупатель стал разборчивей

На недавно прошедшем Форуме «Зодчество ВРН» руководитель Единого ресурса застройщиков РФ Кирилл Холопик отметил, что первый квартал года для строительного комплекса страны был ознаменован серьёзным падением. В январе общий объём строительства снизился на 16%, в феврале — на 14%, в марте — на 9%. Продажи квартир в новостройках также снизились и достигли максимальной цифры — 40% от всего введённого в строй жилья.

В Воронежской области, по данным Воронежстата, в первом квартале 2026 года в строй было введено 2,6 тыс. новых квартир общей площадью 249,1 тыс. кв. м (с учётом жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для садоводства). Это в 2,2 раза ниже уровня соответствующего периода 2025 года. Одновременно подросла средняя ставка по ипотеке.

Как рассказал «TV Губернии» председатель Союза строителей Воронежской области Владимир АСТАНИН, первый квартал 2026 года строители региона продержались на своих резервах. Дальше у многих из них подушка безопасности заканчивается.

— Продажи построенного жилья идут, но на довольно среднем уровне, а жёсткие условия, в которых находится строительный комплекс, могут привести к тому, что мы лишимся ряда застройщиков, которые все эти годы работали стабильно, — отметил Владимир Астанин.

По его словам, уже давно нет ситуации, когда квартиры улетали, как горячие пирожки. Покупатель стал более искушённым и разборчивым. Однако скрытый спрос есть: люди заходят на сайты, просматривают варианты. Но совершать покупку не торопятся: для этого нужна стабильная экономическая ситуация в стране.

Выгодное приобретение

Читательница TV Губернии Юлия К. переехала в Воронеж из Курска в 2024 году. Событие это семья планировала, начиная с 2023 года, и уже тогда начала присматривать жильё в столице Черноземья, где на тот момент квартиры были дороже, чем в Курске. Трёхкомнатную квартиру (81 кв. м) в хорошем районе Курска изначально планировали продать за 7 млн рублей. Но после того как в 2024 году жители курского приграничья по известным причинам стали перебираться в областной центр, цены на жильё там резко выросли.

— В итоге мы смогли продать нашу трёшку за 9,15 млн рублей, – рассказала Юлия. – В Воронеже купили четырёхкомнатную квартиру в районе Военного городка (92 кв. м) за 7,6 млн рублей. Причём обнаружили этот вариант ещё в 2024 году, а покупку совершили в 2025-м. Не только эта, но и другие квартиры, которые мы смотрели, прежде, чем сделать покупку, долго находились на сайтах продаж. Многие из них и сейчас не распроданы. Нам же до сих пор с интересными предложениями звонят представители компаний-застройщиков, к которым я обращалась на начальном этапе.

Описанный случай не уникален. Как прокомментировала «Коммуне» риелтор Татьяна ТРИФОНОВА, сегодня в Воронеже недвижимость дорогого сегмента, а также квартиры с большой площадью продаются значительно медленнее, чем жильё небольшого метража.

С минимальным риском

Лучше, считает риелтор, дела обстоят у сильных застройщиков, которые возводят дома в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, предоставляя покупателям индивидуальные бонусы, рассрочки, субсидированные ставки и скидки.

В то же время в плане покупки жилья Воронеж всё ещё воспринимается как относительно недорогой город-миллионник. Средняя цена новостроек в районе ВАИ, шинного завода, в микрорайонах Шилово и Боровое составляет около 125 тыс. рублей за кв. м. Недвижимость в Центральном и Ленинском районах  стоит от 200 тыс. рублей за кв. м и более. 

— Если сравнивать с другими областными центрами Черноземья, то в них рынок новостроек меньше воронежского, – отметила эксперт. – В Белгороде к тому же он по понятным причинам менее активен. Но и там средняя стоимость кв. м достигает 125 тыс. рублей. В Липецке средняя цена за квадратный метр — около 120 тыс. рублей. В Тамбове этот показатель – примерно 105 тыс. рублей, и спрос на жильё ниже, чем в Воронеже.

На вторичку в Воронеже средняя цена квадратного метра – 117–118 тыс. рублей. Но старое жильё типа «хрущёвок» и «брежневок» не пользуется спросом, соответственно снижается и цена на него.

По словам Татьяны Трифоновой, в Воронеж продолжают переезжать жители северных регионов, люди из небольших городов ЦЧР, семьи из приграничных территорий, удалёнщики и предприниматели, которым нужны комфортный климат, качественная городская инфраструктура, медицина, образование.

— Но важно понимать, что сейчас иногородние покупатели чаще выбирают готовое жильё, а не «котлован», – уточнила наша собеседница. – Люди хотят ясной для себя ситуации и минимальных рисков, поэтому очень внимательно считают ежемесячный платёж в случае ипотеки, будущую ликвидность, возможность перепродажи квартиры через несколько лет.

По словам Владимира Астанина,  ведущие воронежские строительные компании учитывают все перечисленные моменты.

— Растёт сегмент жилья комфорт-класса, подразумевающего возведение энергоэффективных домов с высокой звукоизоляцией, эргономичными планировками, современной инженерией, двором без машин и с установленной системой безопасности, –  поделился  Владимир Иванович. – И в эконом-классе с учётом пожеланий покупателей застройщики предлагают эксклюзивное благоустройство дворовых территорий, отделку мест общего пользования. Понятно, что значительный объём нераспроданного жилья может тормозить старт новых проектов. Но в целом я бы не считал эту ситуацию катастрофичной. С точки зрения покупателя в ней есть свои плюсы.

А все застройщики, подчеркнул председатель областного Союза строителей, живут ожиданием того, что ключевая ставка будет снижена:

— Соответственно, ипотечные кредиты станут дешевле, вырастет спрос, построенное жильё будет востребовано, и строительный комплекс, как и вся экономика, задышит полной грудью. 

Наиболее востребованные варианты жилья в Воронеже

1. Однокомнатные квартиры и евродвушки. Они доступнее по ипотечному платежу, подходят и для жизни, и для аренды, их проще продать в будущем.
2. Метраж 35–55 кв. м. Покупатели реже рассматривают слишком маленькие студии или слишком большие квартиры с высоким ежемесячным платежом за их содержание.
3. Бюджет до 5-7 млн рублей. Именно в этом диапазоне сосредоточен основной спрос. Всё, что значительно выше, продаётся заметно дольше, уходит только после торга.
4. Районы с развитой инфраструктурой. Чаще всего покупают  недвижимость в Коминтерновском районе (Северном микрорайоне), около новых школ и развязок, в локациях с быстрым выездом в центр. Также стабильно востребованы квартиры в домах рядом с парками, водохранилищем, современные ЖК с двором без машин (подземными парковками).