Дом на улице Бирюзовая в деревне Медовка Рамонского района Юлия Большакова приобрела в мае 2020 года. Сделала ремонт, обжилась. А спустя два года получила досудебное требование. 

По нему женщина обязана ежемесячно платить по 1785 рублей 60 копеек в месяц за пользование дорогой, ведущей к её дому. А всё дело в том, что у этой дороги, как выяснилось, есть собственник – 40-летний Николай Литвинов, который и установил арендную плату. И поскольку мирным путём решить спор не удалось (Юлия, разумеется, отказалась отдавать деньги за подъезд к собственному дому), Литвинов подал иск в суд. Он намерен взыскать с женщины более 43 тыс. рублей за пользование дорогой с того самого момента, как она купила участок в Медовке. Возмущённая женщина обратилась в «TV Губернию» с просьбой разобраться в ситуации.

Ездишь – плати! 

Как выяснила Юлия Большакова, истец в 2012 году выкупил большой участок земли в Медовке, «нарезал» его под индивидуальное строительство (коттеджный посёлок) и начал продавать. При этом земля «общего пользования», по факту – дорога к домам осталась в собственности предпринимателя. 

В исковом заявлении сказано, что в том же 2012 году Николай Литвинов устно договорился с жителями посёлка о том, что они выкупят у него эти участки с дорогой. А пока «будет приниматься решение и аккумулироваться необходимые денежные средства», люди, как уверяет истец, попросили разрешения пользоваться подъездом к домам, не дожидаясь выкупа. 

Далее в исковом заявлении сказано о том, что впоследствии жители попросили истца заасфальтировать дорогу, чтобы выкупить уже полностью готовый объект. Что Литвинов и сделал. А вот жители, как сказано в документе, своих договорённостей не выполнили и обещанную сумму так и не заплатили. При этом, как уверяет собственник, они по-прежнему пользуются дорогой и не возмещают расходы, потраченные на её строительство.

Для определения стоимости аренды истец обратился в независимую оценочную компанию. Эксперты решили – стоимость годового пользования дорогой составляет более 4 млн рублей. На территории коттеджного посёлка находятся 189 земельных участков. Следовательно, их владельцы, как сказано в исковом заявлении, «получают неосновательное обогащение» в размере более 21 тыс. рублей в год. Проще говоря, именно эту сумму каждый владелец участка должен платить Николаю Литвинову за пользование его дорогой.

«Пришло время вернуть деньги»

Николай Литвинов изложил корреспонденту «TV Губернии» своё видение ситуации. По его словам, в 2012 году он действительно купил землю в Медовке и размежевал её на участки, а после стал их продавать. Спустя 4 года Литвинов создал Ассоциацию содействия домовладельцев и землевладельцев, в которую, по его задумке, должны были войти все собственники участков в коттеджном посёлке (правда, до сих пор этого так и не произошло). Кроме того, в собственность этой организации он планировал перевести дороги, проходящие по посёлку. Но и эту задумку пока воплотить в жизнь не удалось.

– В 2017 году по просьбе собственников участков мы приняли решение асфальтировать дорогу. Провели собрание, составили протокол. Вышло так, что некоторые собственники сразу не заплатили, но мы по-джентльменски договорились с ними о том, что положим асфальт за свой счёт. Это было устное соглашение. Сейчас пришло время вернуть вложенные нами средства, – объяснил Николай Литвинов. 

Как уверяет наш собеседник, из затраченных на обустройство дороги 21 млн рублей удалось «отбить» порядка 30%. С жителей осталось собрать примерно 14–15 млн рублей. По словам Литвинова, если бы он не сделал дорогу, людям бы пришлось испытывать неудобства – раньше здесь была песчаная насыпь.

Единственный подъезд к дому 

По словам адвоката Галины Белик, представляющего интересы жителей, Литвинов предложил людям и альтернативу арендной плате за проезд – заплатить один раз более 100 тыс. рублей. В этом случае он якобы освободит их от обязательных взносов. Некоторые жители коттеджного посёлка этим предложением воспользовались.

Николай Литвинов объяснил «TV Губернии», откуда взялась эта сумма. По его словам, 101 тыс. (8472 рубля за сотку) – это компенсация затрат на строительство дороги с собственника участка размером 12 соток (средний размер участка в посёлке). Нашим корреспондентам он также подтвердил, что человек, который заплатит эти деньги, сможет беспрепятственно и безвозмездно пользоваться дорогой до конца своих лет.

Сейчас на дороге, ведущей к дому Юлии Большаковой, появился шлагбаум. И вот тут, по словам адвоката, закон уже полностью на стороне жителей.

– Шлагбаумы ставить не запрещено, а собственник земельного участка может брать деньги за проезд с третьих лиц, так как по закону пользование землёй в РФ является платным, – продолжает Галина Белик. – Но поскольку эта дорога – единственный подъезд к дому и альтернативы нет, препятствовать никто не имеет права.

«Проект не оправдал ожиданий»

В конце прошлой недели корреспонденты «TV Губернии» побывали в Медовке и поговорили с жителями коттеджного посёлка. 

Свой участок Никита Страмилов приобрёл в 2014 году. В тот момент дороги не было, только песок, по нему немногочисленные жители посёлка без проблем добирались до своих домов. Немного погодя начались разговоры про дорогу. Когда её построили, девелопер потребовал возмещения расходов.

Однажды Никиту вместе с маленькими детьми не пустили через шлагбаум. Мужчина вызвал полицию. Приехавшие стражи порядка развели руками: «Территория частная, владелец может делать что захочет…»

– Когда я покупала свой участок, мне показывали проект дороги шириной 6 метров с водоотводами и тротуарами, – рассказывает ещё одна жительница посёлка Екатерина Снегова. – Всё это должно было появиться вот-вот. Я из тех, кто отдала деньги – порядка 80–90 тысяч рублей. Однако позже выяснилось, что построенная дорога оказалась совсем не такой, как в проекте.

Так, по словам жителей, здесь нет тротуаров – ходить приходится по обочине. Детей страшно отпускать кататься на велосипедах, ведь по дороге бесперебойно ездят большегрузы с песком, щебнем и другими материалами для строительства новой очереди коттеджей.

Пробел в законе

Видимо, жителей улицы Бирюзовой ждёт не одно судебное разбирательство. Точку в этом споре поставит суд. А пока тем, кто только собирается покупать земельные участки, юрист Галина Белик советует внимательно читать договор купли-продажи.

– В договоре должно быть сказано о том, что продавец обязуется обеспечить беспрепятственный проход, проезд и прокладку коммуникаций. Это – риски покупателя, – говорит адвокат. – Важно проверить, в чьей собственности находится дорога. Не факт, что она муниципальная. Это можно посмотреть самостоятельно в публичной кадастровой карте. Если перед покупкой дома выяснилось, что дорога находится в пользовании частного лица, то нужно прописать возможность беспрепятственного, а желательно, и безвозмездного пользования ею.

Как рассказала юрист, описанная выше схема активно начала использоваться в Подмосковье в начале 2000-х. Большинство же проблем можно было бы решить, если устранить законодательный пробел. Так, в ст. 36 Жилищного кодекса РФ сказано, что собственники жилья в многоквартирных домах на правах общедолевой собственности владеют и прилегающей инфраструктурой. С коттеджными же посёлками всё иначе. По постановлению Конституционного суда от 2016 года к ним это правило, увы, не применимо из-за так называемой «пространственной обособленности». Следовательно, владельцы подъездных путей могут по-прежнему распоряжаться ими по своему усмотрению и блокировать возможность проезда жителей к своим домам, требуя плату за это.