В 2023 году воронежские строители должны сдать 2 млн кв. м жилья. Большинство этой жилплощади появится в многоэтажках, которые сейчас возводят уже не только в традиционно «спальных» районах города, но и в центре. «TV Губерния» выяснила, что стоит за этой тенденцией и почему она так сильно укоренилась в Воронеже.

В Воронеже с каждым годом растёт этажность застройки. Если раньше 25-этажный дом был редкостью, то сейчас в одном жилом комплексе их может быть сразу три или четыре. Обычно такие здания называют «человейниками» из-за того, что в них слишком много народу. Однако особой альтернативы «человейники» не имеют. Вместо квартиры в новом доме можно присмотреться к хрущёвкам, у которых, впрочем, тоже есть свои минусы. Ведь даже если в пятиэтажке и прошёл капитальный ремонт, квартиры в таких домах всё равно нуждаются как минимум в замене электрики и современной отделке.

Оказавшись перед выбором, какое жильё приобрести, люди чаще склоняются в пользу новостроек. В квартирах там, как правило, уже сделан ремонт, вдобавок можно не волноваться о проблемах с сантехникой и проводкой. С другой стороны, нехватка мест на парковке, чрезмерная слышимость и удалённость от центра – те недостатки, с которыми приходится мириться жителям современных высоток.

«Пятиэтажный дом не окупится»

В такой ситуации хочется найти золотую середину: чтобы жильё было мало- или среднеэтажным, но современным и комфортным. Однако в Воронеже на рынке таких предложений попросту нет. Председатель областного Союза строителей Владимир Астанин объясняет это тем, что в черте города слишком дорогая земля, поэтому, если построить там 4-х или 5-этажный дом, он не окупится. При этом, по его словам, застройщики уже давно не мечтают о сверхприбыли с продажи квартир.

– Рентабельность проекта в 15-20% – это сейчас нормально, чтобы компания зашла на площадку и начала строить. Рентабельность в 100% и более уже давно в прошлом, когда люди раскупали жильё, не обращая ни на что внимания, – утверждает Владимир Астанин. – Стоимость земли и освоение участка для строительства влияет в том числе на плотность застройки и этажность. В городе для развития фактически нужно вводить реновацию территории. Ведь сейчас каких-то свободных площадок для строительства пятиэтажек просто нет. А если смотреть на площадку с ветхим и аварийным жильём, то снос, расселение людей и реконструкция инженерных коммуникаций влекут за собой такие затраты, что среднеэтажное строительство просто неокупаемо. Получить какую-то прибыль там застройщику будет крайне сложно.

Владимир Астанин считает, что застройщикам нужны глобальные меры господдержки. Они должны заключаться в дополнительном финансировании работ по инженерным коммуникациям, градостроительной подготовке земельных участков, помощи в создании условий для социальной инфраструктуры.

– Сейчас чем сильнее строительная компания загружена разными обязательствами, тем более высокоплотная застройка получается. Чем меньше она будет нагружена, тем больше у власти будет оснований диктовать застройщику свои правила игры, – считает глава Союза строителей.

«В пандемию люди переоценили свою среду обитания»

С тяжёлыми экономическими условиями для строителей согласны даже некоторые общественники. На итоговую цену жилья сейчас влияют не столько стоимость стройматериалов и зарплата рабочих, сколько дорогие земельные участки и затраты на логистику. Поэтому в Воронеже уже редко встретишь даже 10-этажные новостройки — современные жилые комплексы гораздо выше. Однако не все согласны с мнением, что застройщикам нужно повсеместно «развязывать руки».

– Генеральный план Воронежа, который был принят в конце 2020 года, не даёт никаких векторов развития и не отвечает на вопрос, как будет развиваться город в ближайшие 20 лет, — считает урбанист Виталий Иванищев. – Недавний пример: в прошлом году снесли Дворец культуры им. 50-летия Октября. По Генплану эта территория относится к общественно-деловой застройке. И у нас таких территорий очень много, где можно всё что угодно построить. Сколько ещё таких объектов будет снесено?

Риелторы тоже видят запрос на среднеэтажное жильё и частные дома. По их мнению, в 2022-м у жителей Воронежа поменялись приоритеты: стала заметна тенденция отказа от крупногабаритных квартир на 3-4 комнаты. На это повлияла в том числе и пандемия, которая заставила переоценить свою среду обитания. Ведь в квартире на высоком этаже человек полностью изолирован от окружающего мира. Однако не все горожане хотят уезжать из Воронежа в пригород, где сейчас ещё можно найти среднеэтажную застройку. В такой ситуации остается лишь один вариант — вторичное жильё в хрущёвках.

– В пятиэтажках степень износа и ликвидность говорят сами за себя, – считает президент Гильдии риелторов Черноземья Галина Панова. — Но у нас есть клиенты с разными приоритетами и платёжеспособностью. На сегодняшний день вторичный рынок — это индивидуальный подход к каждому клиенту. В том числе и по ценообразованию, ведь стоимость продажи может корректироваться на 5-7%.

Светлану Титову, которая тоже работает риелтором, переезд за пределы города не смутил. Она уже два года живёт в новоусманском селе Шуберское в новом ЖК с домами высотой в три этажа. Изначально она приехала туда по делам, но как только увидела эти квартиры, сразу влюбилась в них и буквально за два месяца купила себе одну. Сейчас Светлана рассказывает о прелестях жизни за городом на своем ютьюб-канале.

– Очень понравилось, что здесь малоэтажное строительство. Хотелось, чтобы поменьше людей вокруг было, потому что раньше мы жили в огромном жилом комплексе, где было очень много соседей, – признаётся Светлана Титова. – Мы хотели купить частный дом, но ещё на этапе размышлений отказались от этой идеи в пользу жилого комплекса в Шуберском. Это вроде бы и загородная недвижимость, но она не требует столько вложений, как частный дом. Тут ещё и цены на квартиры процентов на 30 ниже, чем в черте города.

В итоге проблему избыточной этажности Воронежа признали многие: и строители, и покупатели. Теперь дело за тем, чтобы найти решение, которое удовлетворит всех. Это будет сделать особенно трудно, когда одна часть города уже застроена многоэтажками, а на второй стоят аварийные и ветхие дома, которые слишком сложно и затратно реконструировать.

В ТЕМУ:

В Воронеже не станут ремонтировать школу № 45: её решили снести и на этом месте построить новое учебное заведение

В 2021 году власти Воронежа решили закрыть общеобразовательную школу № 45 на ул. 9 Января на ремонт. Всех детей тогда перевели учиться в соседние образовательные учреждения. Однако спустя два года власти отказались от капитального ремонта школы и решили её полностью снести. На этом месте обещают построить новую школу, в которой будет на 300 мест больше.

– Сегодня совершенно изменились нормативы при проектировании, мы не могли обойтись какими-то капитальными ремонтами. Это либо реконструкция, либо новое строительство, — отметил мэр Воронежа Вадим Кстенин. – При этом мы должны соблюдать все новые действующие нормативы, начиная от ширины коридоров и заканчивая необходимыми противопожарными выходами и так далее. Поэтому проще эту школу просто убрать и на её месте поставить новую, причём увеличенной ёмкости для принятия большего количества детей.

Власти уже ищут подрядчика для строительства новой пятиэтажной школы, которую должны ввести в эксплуатацию в 2025 году. На её строительство из регионального и муниципального бюджетов выделят свыше 828 млн рублей. Вместе с этим мэр Воронежа Вадим Кстенин сообщил, что по такому же принципу уже заключены контракты на возведение ещё трёх образовательных учреждений.