Рынок ипотеки в Воронежской области переживает кризис, впрочем, как и по стране в целом. Данные за январь-май 2025 года показали сокращение выдачи кредитов на жилье на 53,5%, что на 2,5% больше, чем в среднем в России. Корреспонденты «TV Губернии» разбирались, чем вызвано столь резкое падение и есть ли шансы на восстановление после недавнего снижения ключевой ставки ЦБ до 18%.

Почему ипотека перестала быть доступной

Главной причиной коллапса эксперты единогласно называют резкий рост стоимости заимствований. Так, руководитель воронежского агентства недвижимости «Простое Решение» Денис Гончаров констатирует, что причинами стали подорожание базовой ипотеки и отмена ряда льготных программ. Он напоминает, что ключевая ставка ЦБ во втором полугодии 2024 года поднималась до 21%, а ипотечные ставки в отдельные моменты достигали 28-29%. Даже после снижения ключевой ставки до 20% в мае и до 18% в июле 2025 года, рыночные ставки остаются высокими, в районе 23%, что делает кредиты неподъемными для большинства.

Не менее важным фактором стала отмена массовых государственных программ поддержки.

– Львиная доля кредитов выдавалась именно по «льготкам», — подчеркивает Денис Гончаров. — «Семейная» и «IT-ипотека» сохранились, но они — не для всех. А вот «обычная» ипотека с господдержкой (8%), доступная всем, и сельская ипотека перестали действовать в июле и августе 2024 года соответственно.

Риелтор Татьяна Трифонова дополняет картину барьерами со стороны банков и рынка недвижимости:

– Чтобы одобрить заявку, доход заемщика должен быть 60-70 тысяч рублей. Банки активно запрашивают сведения с Госуслуг, а высокий доход официально подтвердить может не каждый. При невозможности подтверждения, процент увеличивается на 1-2%.

Необходимо иметь первоначальный взнос от 20,1% и выше, что стало сложнее накопить из-за роста расходов на ЖКХ, продукты, образование. Материнский сертификат уже часто не покрывает нужную сумму для новостроек.

– Продолжающийся рост цен на новостройки, которые сейчас стоят в среднем 110-120 тыс. рублей за квадратный метр, делает среднюю стоимость кредита высокой. При этом квартиры в старом фонде мало интересуют покупателей из-за дорогого ремонта и несоответствия современным запросам, – отмечает Татьяна Трифонова.

Ещё одна причина – стагнация вторички: продавцы на вторичном рынке, которые сами планируют альтернативную покупку, долго ждут средства для своего первого взноса, что тормозит всю цепочку сделок.

Куда ушли покупатели?

Денис Гончаров обращает внимание на смещение предпочтений:

– Именно к середине осени прошлого года люди стали вспоминать, что квартиры можно покупать не только в ипотеку, но и за наличку. И, наконец, застройщики в тот период начали предлагать рассрочки платежей за новое жильё. Эти два фактора тоже сократили официальную статистику ипотечного рынка.

Это означает, что часть спроса перетекла в сегмент наличных расчетов и прямых рассрочек от застройщиков, не попадая в банковскую статистику по ипотеке.

Ждать ли оживления рынка?

Несмотря на сложную ситуацию, эксперты видят несколько точек возможного роста, хотя и прогнозы дают с осторожностью.

Денис Гончаров связывает перспективы с несколькими факторами. Во-первых, это снижение ключевой ставки. Тренд уже поменялся и если эта тенденция продолжится, то ипотека станет доступнее, и её объёмы вырастут. Причем в первую очередь — по числу сделок, а не по общей их сумме. Во-вторых, возврат госпрограмм: специалисты надеются на перезапуск сельской ипотеки. Семейная ипотека, чья судьба напрямую зависит от решения Минфина РФ, останется в нынешнем виде, если сохранится объём профильного финансирования банков. Если же финансирование сократится, то желающих станет меньше на 10-15%. Денис Гончаров не забывает и про сезонный фактор: осень в сфере недвижимости – это всегда период наибольшей активности.

Татьяна Трифонова также выражает надежду на улучшение:

– Ждем снижения ключевой ставки к концу года и возможного снижения стоимости квадратного метра, — говорит риелтор, хотя и отмечает, что цены на новостройки пока падать не будут.

Резюмируя, можно сказать, что воронежский ипотечный рынок находится в тисках высоких ставок, дорогого жилья и сокращения господдержки. Снижение ключевой ставки ЦБ до 18% — важный сигнал, но для реального оживления, по мнению экспертов, необходимо либо дальнейшее снижение стоимости кредитов, либо возрождение массовых льготных программ, либо коррекция цен на недвижимость. Осенний сезон станет первым индикатором, насколько глубок кризис и есть ли потенциал для восстановления.