Дом заставят снести за свой счёт: чем воронежцам грозит стройка в зоне подтопления

Вы присмотрели отличный участок для нового дома, но при проверке выяснилось, что земля находится в зоне затопления или подтопления. Ранее законодательство допускало возведение здесь объектов капитального строительства (ОКС). Но с 4 августа закон серьёзно ужесточили. Можно ли теперь покупать такие участки? И что делать тем, кто уже построил там дома?

Что изменилось

Зоны затопления, подтопления – это территории без инженерной защиты, страдающие от воздействия воды. При затоплении вода приходит сверху: участок уходит под воду, на поверхности появляется поток или временное «озеро». При подтоплении вода поднимается снизу: уровень грунтовых вод подходит к поверхности, возникают сырость и проблемы с фундаментом.

С 4 августа были внесены изменения в статью 67.1 Водного кодекса РФ. Раньше в зонах подтопления и затопления нельзя было возводить дома, если нет инженерной защиты. Но безусловного запрета не было. Согласно новой формулировке, теперь в границах установленных зон затопления и подтопления строительство ОКС запрещено. Исключение – сооружения инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Сведения о таких территориях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С этого момента зона считается установленной или изменённой.

Юрист Илья Сиволдаев поясняет, что такие участки можно покупать и продавать, но надо понимать, есть ли у нового собственника планы на строительство. Построить дом в зоне подтопления всё же можно, но важна последовательность действий. Работавшая ранее формула: «Поставлю дом на сваи и построю» – уже не пройдёт. Однако закон не отменяет возможность строительства инженерной защиты территории: дамб, берегоукрепительных сооружений, свайных фундаментов и др. Если место впоследствии в установленном порядке будет защищено, это может стать основанием для прекращения существования зоны.

Инженерная защита не означает автоматической отмены ограничений. Они действуют, пока сведения о зоне подтопления находятся в ЕГРН. То есть, если вы купили в зоне подтопления участок для строительства дома, алгоритм такой: строите инженерную защиту территории – проходите процедуру изменения или прекращения зоны – вносите сведения в ЕГРН – снова проверяете возможность строительства.

Есть и второй вариант – если участок частично находится в зоне подтопления, то возвести жилой дом можно на не попадающей под ограничения территории.

Что делать, если дом строится или построен

Для уже построенных капитальных объектов ничего не меняется, их владельцы сохраняют права.

– Сноса или изъятия не будет. Переоформление и продажа такого жилья проходят в обычном режиме, если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН, – говорит Илья Сиволдаев.

Однако есть ограничения: в признании такого строения жилым, если это был садовый дом, или в проведении некоторых видов реконструкции с расширением площади могут отказать до снятия статуса зоны подтопления.

Если же строительство только идёт, ситуация зависит от наличия официального разрешения или уведомления, оформленного до вступления новых правил в силу.

– Если до вступления закона в силу собственник получил разрешение на строительство или его уведомление о планируемом строительстве было официально согласовано, достраивать объект закон разрешает. Если строительство ведётся без разрешительных документов, новый запрет распространится на этот объект напрямую. Узаконить такой недострой через суд или получить отказное уведомление станет практически невозможно, – уверен юрист.

Жилой или садовый дом не поставят на кадастровый учёт и не признают жилым. Соответственно, несогласованный объект признают самостроем по ст. 222 Гражданского кодекса РФ, и суд вынесет решение о сносе за счёт владельца.

ВАЖНО!

Где проверить ограничения

Проверить наличие зон затопления или подтопления можно на платформе «Национальная система пространственных данных»: https://nspd.gov.ru/ Сведения об этом также указываются в выписке из ЕГРН: если зона установлена официально, запись будет в разделе об ограничениях и обременениях участка.

На региональных картах зон затопления и подтопления на сайтах органов власти или водных ведомств также публикуются схемы затопления и подтопления.
Дополнительно можно сверить участок на картах, где такие территории показаны вместе с кадастровым контуром.

КСТАТИ

Зоны подтопления и затопления не стоит путать с водоохранными зонами. Они могут пересекаться, но имеют отличия. Основные – в характере рисков: водоохранная зона – это профилактика загрязнения, а зоны подтопления – защита конструкций и грунта от избыточной влаги. Границы водоохранной зоны определяются по факту примыкания к водному объекту, а зоны подтопления устанавливаются уполномоченными органами и вносятся в ЕГРН.