Самая большая и самая маленькая, самая дорогая и квартира в историческом центре. В спецпроекте «Губернии» мы собрали самые необычные предложения на рынке недвижимости Воронежа и попросили прокомментировать экспертов: риелтора и историка.

Самая маленькая квартира
https://clck.ru/TLmpy
Где: ул. Генерала Лизюкова, 93. Стоимость: 900 тысяч рублей. Площадь: 12 кв.м. Статус: в продаже
Нюансы: квартира-студия на первом этаже девятиэтажного дома, чуть больше грузового лифта, который в объявлении тоже указан.
Это не комната в коммуналке или общежитии, а крошечная квартира-студия в Северном микрорайоне. Ее площадь — 12 квадратных метров. Судя по объявлениям — это минимальный метраж на рынке недвижимости нашего города. Такая микроквартира, конечно, идеальный вариант для студента. В объявлении сказано, что дом панельный, 1986 года постройки. Жилая площадь за вычетом прихожей и душа с туалетом, скорее всего, не больше 6-7 метров. В Москве, кстати, цены на квартиры площадью от 10 квадратных метров стартуют от 2 миллионов рублей.
Мнение независимого эксперта, риелтора Ильи Хромых:
— Скорее всего, это переделанная трехкомнатная, поэтому продается не вся квартира, а лишь доля в ней. Обычно такие маленькие квартиры-студии приобретают приезжие, иногда студенты. Чаще всего потом их сдают в аренду тем же студентам. Но все же это какой-то совсем отчаянный вариант, к тому же связанный с рисками, вряд ли подобная переделка узаконена. Можно найти что-то более достойное, где вы гарантированно будете собственником, доплатив 300-400 тысяч. Маленькие квартиры — хороший объект для инвестиций, но не в этом случае.

Самая дорогая квартира
https://clck.ru/TLmsA
Где: ул. 20-летия ВЛКСМ, 55. Стоимость: 35 млн рублей. Площадь: 220 кв.м. Статус: в продаже.
Нюансы: «лучшая квартира нашего прекрасного города», именно так заявлено в объявлении, стоит 35 миллионов рублей.
Просторная квартира под ключ на пятом этаже десятиэтажного здания с панорамными окнами на водохранилище. В отделке — пол из массива Венге, итальянского мрамора, а также мебель по индивидуальному заказу, что, конечно, несколько сужает круг потенциальных покупателей. Если сравнивать с Москвой, то за те же деньги, судя по объявлениям, там тоже можно купить пятикомнатную квартиру с видом на Боровицкую башню Кремля и храм Христа Спасителя. Только она будет в два раза меньше и настолько запущенная, что ремонт в ней обойдется примерно еще в 35 миллионов.
Мнение независимого эксперта, риелтора Ильи Хромых:
— 35 миллионов за квартиру площадью чуть больше 200 квадратных метров для Воронежа скорее исключение, чем норма. Хотя знаю несколько объектов, которые продавались дороже и, в конце концов, нашли своего покупателя. Здесь тоже квартира на любителя: она ждет того, кому действительно понравится именно этот дизайн и местоположение дома. Хотя я бы предположил, что цена будет все-таки снижена.

Мнение главного историка автономного учреждения культуры Воронежской области «Государственная инспекция историко-культурного наследия» Виктории Вырыпаевой:
— Многоэтажный дом, в котором расположена квартира, был построен на месте утраченного в 2001 году объекта культурного наследия «Гостиница Поляковой» – здание под № 55 по ул. 20-летия ВЛКСМ. Раньше улица называлась Поднабережная. Она была проложена в середине XVIII века как «поднабережная» дорога, соединившая первые построенные на верхней береговой террасе городские здания с Чернавским логом и мостом. Существующая протяженная прямая трасса улицы сложилась на основе плана города конца XVIII века. Поднабережная улица называлась также Тычковской, так как в ее центральной части сходилось множество улиц. В 1938 году была переименована в улицу 20-летия ВЛКСМ. Здесь исторический центр Воронежа, эта улица с яркой историей, с сохранившимися памятниками архитектуры.

Трехуровневая квартира с террасой
https://clck.ru/TLmwz
Где: ул. Челюскинцев, 101В. Стоимость: 19,5 млн рублей. Площадь: 254,7 кв.м. Статус: во время публикации снята с продажи.
Нюансы: трехэтажная квартира свободной планировки с обустроенной террасой.
Жилищный комплекс «Челюскинцы» расположен по одноименному адресу. Там все по стандарту жилья премиум-класса: закрытая придомовая территория, детская площадка, паркинг и даже фонтан. Сама квартира имеет индивидуальный доступ на этаж, панорамные окна в пол и выход на крышу. Наверху создана зона отдыха с кухней, ротанговой мебелью и ночной подсветкой. В стоимость входит авторский дизайн квартиры, бетонные потолки и колонны которой сочетаются с хрустальными люстрами, иконы — со шкурами и кирпичной кладкой стен. Ванная, кстати, находится прямо в спальне. Биокамин и винный шкаф — прилагаются.
Мнение независимого эксперта, риелтора Ильи Хромых:
— Сама квартира мне нравится — в Воронеже вообще мало хороших пентхаусов. Показывать такую квартиру семье с детьми я бы, наверное, не стал. Свободная планировка и крыша, отлично обустроенная для вечеринок, будут идеальным вариантом для холостяка. Из опыта, могу сказать, что очень похожая квартира с террасой была на рынке больше двух лет и в результате ее купили с хорошим дисконтом.

Квартира в доме «с башней»
https://clck.ru/TLmzD
Где: ул. Фридриха Энгельса, 7. Стоимость: 6,15 млн рублей. Площадь: 55,1 кв.м. Статус: в продаже.
Нюансы: новым владельцам следует знать, что в 2019 году в этом доме рухнула одна из колонн, украшающая фасад здания. И в том же году ремонтировали крышу и снимали шпиль на башне для реставрации.
Из главных плюсов — это, конечно, французские окна, которые выходят на исторический центр с Благовещенским собором и парком «Орленок». Просторная кухня, но интерьера как такового нет. Зато есть паркет, высокие потолки и автономная система отопления. Отдельно пишут о том, что балкон укреплен, а ограждения — заменены. Для дома 1954 года постройки, это безусловно важно.
Мнение независимого эксперта, риелтора Ильи Хромых:
— Только очень большие любители квартир в «сталинках» могут заплатить 6 миллионов за однокомнатную. Здесь все плюсы также легко превращаются в минус: красивый вид, но слишком оживленное движение, исторический центр, но и степень износа у дома значительная. Надо отдавать себе отчет, что вы покупаете квартиру в старом жилом фонде. Это при том, что центр сейчас довольно активно застраивается, и за эти деньги можно найти вариант в новом доме.
Мнение главного историка автономного учреждения культуры Воронежской области «Государственная инспекция историко-культурного наследия» Виктории Вырыпаевой:
— Дом является составной частью одного из самых крупных и значимых ансамблей советского классицизма, формирующих облик центра города, – ансамбля вокзала, привокзальной площади, улицы Мира и прилегающих к ней кварталов с небольшой площадью на ул. Ф. Энгельса. Построен в 1928–1932 гг. по проекту Н.В. Троицкого в составе нескольких корпусов здания Управления ЮВЖД в формах конструктивизма. Восстановлен в начале 1950-х гг. по проекту Р.И. Шмидта как жилой дом в ярких формах советского классицизма, угловая часть наделена башней.

Квартира в доме писателя Троепольского
https://clck.ru/TLn2r
Где: ул. Чайковского, 8. Стоимость: 4, 7 млн рублей. Площадь: 58 кв.м. Статус: в продаже.
Нюансы: пятиэтажный дом в стиле сталинского неоклассицизма построили в 1960 году, но в объявлении пишут, что недавно был капитальный ремонт.
Вполне стандартная квартира в «сталинке», где из достоинств — высокие потолки, эркерные окна в гостиной и тихий зеленый район. Даже наличие мебели, которую обещают оставить, не сделало бы эту квартиру особенной для нашего списка. Кроме одного: в доме по адресу Чайковского, 8, более 35 лет жил Гавриил Троепольский, знаменитый воронежский писатель, автор повести «Белый Бим Черное ухо». На сайте воронежского исторического форума есть даже фотография писателя с собакой у единственного в этом доме подъезда. Для поклонников это может стать аргументом в пользу покупки квартиры.
Мнение независимого эксперта, риелтора Ильи Хромых:
— Если мы говорим о недвижимости, без привязки к литературе и писателям, то квартирой могут заинтересоваться любители «тихого зеленого центра». И я бы предположил, что квартира быстрее найдет своего покупателя, если ее цена будет немного ниже.

Самая большая квартира
https://clck.ru/TLn4g
Где: ул. 9 Января, 231/1. Стоимость: 18 млн рублей. Площадь: 262 кв. м. Статус: в продаже.
Нюансы: самая большая квартира в Воронеже, отнюдь не самая дорогая — всего 69 тыс. рублей за метр — расположена скорее на окраине, чем в центре, зато рядом лес.
Двухэтажная квартира в жилищном комплексе «Резиденция» позиционируется как эксклюзивная и элитная. Здесь действительно есть атрибуты жизни класса «А»: бассейн (хоть и 5 метров, но есть), русская баня, камин, гардеробная, мансарда. На территории резиденции — теннисные корты, спортивные площадки и беседки для барбекю. Сомнения вызывает «восточный» дизайн и мебель, которую частично грозятся оставить — все это очень на любителя.
Мнение независимого эксперта, риелтора Ильи Хромых:
— Строго говоря, это не квартира, так как находится в таунхаусе. Это малоэтажный жилой дом, и такую недвижимость можно сравнить с частными домами. Единственное отличие — нет участка вокруг дома. Вообще, если основной критерий именно площадь квартиры, то можно найти вариант и побольше: в той же «Галерее Чижова», например, можно объединить хоть все квартиры на этаже.

Квартира в доме за ЮВЖД
https://clck.ru/TLnZd
Где: проспект Революции, 18. Стоимость: 18.75 млн рублей. Площадь: 138.1 кв.м. Статус: в продаже.
Нюансы: по этому адресу расположена одна из главных достопримечательностей Воронежа — здание Управления Юго-Восточной железной дороги, построенное по проекту знаменитого воронежского архитектора Николая Троицкого. Но мало кто знает о многоквартирном жилом доме, который находится во дворе за башней ЮВЖД, а окна его выходят на музей имени Крамского.
В объявлении указано, что дом построен в 1929-1930 годах, но, скорее всего, он был восстановлен где-то в 1950-х годах. На площадке находится всего одна квартира, но она была объединена из двух трехкомнатных. В результате получилось двухуровневое пространство со скандинавски нейтральным дизайном. В интерьере много дерева: пол, балки на потолке, лестница. Красивый мозаичный пол на кухне и в технических помещениях (гардеробная, два санузла и прачечная), покрашенный белый кирпич, и продуманная система освещения.
Мнение независимого эксперта, риелтора Ильи Хромых:
— Грамотный дизайн, при этом это не супердорогой ремонт. Мне нравится, как здесь использовали нестандартное пространство двух квартир в «сталинке», и при этом создали довольно уютный дизайн. Смущает возраст дома: нужно учитывать износ коммуникаций и других материалов. За такую цену — я бы подумал, но вариант, безусловно, интересный.

О тенденциях на рынке недвижимости в Воронеже Илья Хромых, агентство недвижимости «ЖИЛ-Фонд»:
— Цены на недвижимость в Воронеже действительно выросли за последний год. Я бы сказал процентов на 20-30 %. Наложилось сразу несколько факторов: снизились ставки по ипотеке, во время пандемии был некоторый перерыв в сделках, появился отложенный спрос на дома и квартиры. И если цена дорогого жилья выросла всего на 10%, то хорошие бюджетные варианты взлетели очень прилично. Тенденция покупать загородное жилье была и до пандемии, но сейчас это еще более актуально, так что найти, например, хороший дом за 5 миллионов в пригороде очень непросто. Сейчас сразу несколько девелоперов строят жилищные комплексы за городом, но не думаю, что цена будет ниже, чем в городе. Квартиры в Ямном сейчас продаются по ценам, вполне сопоставимым с воронежскими. Сейчас люди хотят жить не в многоэтажках, где негде припарковать машину, а в невысоких домах, где есть закрытый двор для детской площадке и место для машины. В Воронеже очень мало таких предложений. Современное жилье с хорошей инфраструктурой — детскими садами, медорганизациями, парковкой — существует только теоретически, на практике найти квартиру в таком доме почти нереально. Еще одна интересная, на мой взгляд, тенденция — перестали пользоваться спросом квартиры в черновой отделке. Клиенты предпочитают заложить в сумму ипотеки ремонт, но въехать в квартиру сразу. Как будет дальше развиваться ситуация, зависит от цен на нефть, доллар и много чего еще. Пока на рынке наметилась некая статичность. Но, как мы знаем, все может измениться буквально в один момент.