Прошли те времена, когда молодые семьи могли легко получить два льготных кредита сразу – и для жены, и для мужа. С 1 февраля 2026 года правила программы «Семейная ипотека» изменятся: теперь каждая семья сможет оформить только один кредит, а супруги обязательно будут выступать созаёмщиками. Новые меры направлены на то, чтобы льготы использовались именно для покупки собственного жилья, а не как инструмент инвестирования.

Что происходит на ипотечном рынке

С января по сентябрь 2025 года жители региона оформили 9134 ипотечных кредита на общую сумму 32,3 млрд рублей. По сравнению с тем же периодом прошлого года объёмы снизились на 35,5%. Откуда такой резкий спад? По словам экспертов, в 2024 году многие спешили провести сделки до завершения безадресных льготных госпрограмм, введённых в качестве антикризисной меры ещё во времена пандемии коронавируса.

Сейчас жилищные кредиты оформляются в основном по госпрограммам, самая популярная из которых — «Семейная ипотека». С учётом господдержки средняя ставка по таким кредитам составляет 7,9% годовых, а средний срок — 25 лет.

— В последний год темпы выдачи ипотеки ожидаемо замедлились. Широкие льготные программы завершились в июле 2024 года. Но проблема осталась: они перегрели рынок, сделав жильё менее доступным. Цены на квартиры росли быстрее зарплат людей. Именно поэтому мы всегда выступаем за адресный, а не массовый характер таких программ. Главный вклад Банка России в доступность ипотеки — снижение инфляции, чтобы рост доходов превышал рост цен, — отметила заместитель управляющего воронежским отделением Банка России Анна СУХОВА.

По состоянию на 1 октября 2025 года задолженность по ипотеке в нашем регионе составила 239,1 млрд рублей, увеличившись на скромные 1,5% по сравнению с прошлым годом.

Кто берёт ипотеку и что с ценами

По словам риелтора Татьяны ТРИФОНОВОЙ, портрет типичного заёмщика в Воронежской области сегодня вполне устойчив: молодая семья, в которой обоим супругам до 37 лет, с одним или двумя детьми, берёт ипотеку на квартиру в новостройке. Именно на новое жильё ориентирована программа: ставка — 6% годовых, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.

Однако даже с господдержкой многим семьям не удаётся собрать первоначальный взнос. Материнского капитала в большинстве случаев не хватает – нужны ещё существенные накопления.

— У меня была семья, которая уже выбрала квартиру, начала оформлять ипотеку. Но выяснилось, что даже с учётом маткапитала нужно ещё 800 тысяч. Пришлось отказываться от своих планов, — рассказала риелтор.

Чаще всего покупают однокомнатные квартиры площадью 30-35 квадратных метров. Стоят они уже 5,5-6 млн рублей. В таких условиях спрос на просторное жильё и тем более на ещё более дорогие «двушки» и «трёшки» — околонулевой. Застройщики, зная об ограниченных финансах покупателей, адаптируют проекты под более доступный метраж.

— Больших «однушек» почти не строят — максимум 36-37 квадратов. Так получается дешевле и по себестоимости, и по ипотечным платежам, — пояснила Татьяна Трифонова.

Двухкомнатные квартиры выбирают разве что семьи, которые хотят улучшить имеющиеся условия: они продают старое жильё и добавляют небольшую сумму. Стоимость стандартной «двушки» от 50 квадратов превышает 7 млн рублей.

Что будет дальше

Татьяна Трифонова считает, что изменение условий семейной ипотеки с февраля 2026 года вряд ли приведёт к резкому снижению спроса. Причина проста —жилищный кредит и так сложно оформить, а ежемесячные платежи «съедают» две трети дохода средней семьи. Кроме того, значительная часть новостроек, подходящих под условия программы, остаётся недоступной по цене для рядового покупателя.

Поэтому ограничение из серии «один кредит на семью» не изменит общей картины. Спрос останется стабильным, а льготная ипотека продолжит оставаться для многих фактически единственным шансом обзавестись собственным жильём.

Грядущие изменения направлены на то, чтобы сделать систему льготного кредитования более справедливой и адресной. Они не препятствуют приобретению жилья и не меняют базовые условия программы, но позволяют лучше контролировать выдачу кредитов и предотвращать злоупотребления.

В ТЕМУ

Какие ещё льготные программы действуют в регионе

По-прежнему доступна для жителей Воронежской области сельская ипотека. Она выдаётся под 3% годовых, но воспользоваться ею могут только жители сельских территорий, одновременно работающие в том же населённом пункте. Дом при этом должен быть не старше пяти лет.

Сохраняется также ипотека для IT-специалистов со льготной ставкой до 6% годовых. Для участия в программе заёмщик должен работать в компании, зарегистрированной вне Москвы и Санкт-Петербурга. Эти условия стимулируют региональный рынок труда.

ЦИФРА

9134 ипотечных кредита на общую сумму 32,3 млрд рублей оформили воронежцы с января по сентябрь 2025 года.