Воронеж ясно +11°
USD
92.59
EUR
100.27
Предложить новость
Прямой эфир
11:55 10.02.2020
27 мин
0
8650

Долевое строительство: что это такое, порядок и условия участия

11:55 10.02.2020
27 мин
0
8650

Предлагаем обратить внимание на актуальный вариант приобретения жилой недвижимости. Рассмотрим долевое участие в строительстве многоквартирных домов: что это такое, какими особенностями, преимуществами и недостатками оно обладает, как регулируется ФЗ РФ и многое другое. В результате вы будете обладать всей необходимой информацией, чтобы решить, воспользоваться этой возможностью или нет.

долевое строительство что это такое

Сразу отметим, что сегодня это реальная альтернатива кредитным или ипотечным программам, проценты по которым категорически не устраивают, кажутся необоснованно завышенными или просто не вписываются в семейный бюджет. Она дает возможность значительно экономить (до 30%), курируется федеральным законом, но все равно получает на просторах Рунета неоднозначные отзывы (и ниже мы расскажем почему).

Что такое долевое строительство жилья

Это возведение дома по договору, заключенному между дольщиками и застройщиком. Первые (физические и юридические лица) дают деньги второму (фирма-подрядчик), который на эти средства обязуется в согласованные сроки создать оговоренный объект и сдать его в эксплуатацию.

По сути, тот, кто желает получить квартиру, становится инвестором и вносит свои средства – под защитой контракта, регламентирующего права и обязанности сторон, и 214-го ФЗ от 30.12.2004 года.

Такой вариант стал возможен благодаря тому, что рынок недвижимости поделен на два сектора:

  • вторичный – жилплощадь уже обладала хозяином (или принадлежит ему прямо сейчас, и он ее продает);

  • первичный – новые квадратные метры, изначальным владельцем которых будет именно вкладчик.

Где появится дом? На земле застройщика, у которого есть участок, но нет денег на осуществление работ. Вот он и привлекает юридических и физических лиц, согласных стать инвесторами (потому что нужную сумму ему в банке не выдадут, она слишком велика).

долевое участие это

Почему люди и фирмы вообще реагируют на подобные предложения? Потому что цена 1 кв. м. при этом минимальная – условия сотрудничества кажутся взаимовыгодными.

Зачем тогда нужен закон-регулятор? Для защиты от мошенников, чтобы предотвратить ситуации, в которых недобросовестный землевладелец соберет деньги и просто исчезнет.

Отсюда становится понятно, что такое долевое жилье: это та квартира или другая площадь, которую получает инвестор пропорционально своему участию. Последнее, кстати, может осуществляться по нескольким схемам. Например как с поэтапным расчетом, так и со стопроцентной предоплатой. Естественно, весь объем средств сразу предоставить сложнее, зато в этом случае вкладчик не зависит от инфляции или других экономических проблем, тогда как в первой ситуации стоимость квадратного метра неизбежно возрастает со временем. Еще один вариант – это инвестиция в зачет уже имеющейся собственности, допустим, машины, частично компенсирующей сумму (а остаток можно погасить как-то по-другому).

Ключевые особенности участия в долевом строительстве

Рассмотрим основные моменты – те подводные камни, о которых должно помнить любое физическое или юридическое лицо, желающее рационально тратить свои деньги и стремящееся обезопасить себя от рисков:

  • закон защищает инвестора только в том случае, если он заключил договор, причем не предварительный, а официально зарегистрированный в Росреестре, то есть ставший правомочным. В том числе и при использовании вексельной системы, гарантий итогового получения недвижимости, по сути, нет;

  • денежные расчеты следует проводить строго после вступления ДДУ в силу. Если вторая сторона предлагает (или, тем более, требует) заплатить ей до этого момента, значит она, вполне вероятно, настроена на какой-то обман, такие действия должны настораживать;

  • долевое участие в строительстве – это процедура, при которой фирма-подрядчик не может делать все, что ей вздумается, а обязана соблюдать взятые на себя обязательства. Поэтому с нее можно и нужно взимать неустойку в тех случаях, когда она серьезно затягивает сроки сдачи или предоставляет объект в непригодном для эксплуатации состоянии. В ряде случаев его допустимо расторгнуть через суд или даже в одностороннем порядке: при заморозке возведения здания на 2 месяца и дольше, при несоответствии площади на 5% и более и так далее;

  • у вкладчика есть возможность продать свои права, подписав договор переуступки с каким-либо юридическим или физическим лицом. Если последнее отвечает всем нормам закона, застройщик не может быть против заключения такой сделки;

  • инвестору тоже следует выполнять взятые обязательства, то есть своевременно проводить очередные платежи. Если он этого не делает, вторая сторона может взять с него неустойку или даже разорвать контракт (в тех случаях, когда имеет место быть просрочка на 2 месяца и дольше). Внимание, по своему желанию выйти из проекта вкладчик не может – у него должны быть на то веские причины, регламентированные статьей 9 ФЗ № 214.

правила долевого строительства

Какой порядок долевого строительства: как проходит процедура

В общем случае весь процесс можно разбить на 5 этапов (временные промежутки действия каждой стадии, естественно, разные).

1. Фирма-подрядчик покупает или берет в аренду землю, после чего добивается разрешения на возведение недвижимости на данном участке.

2. Она же привлекает заинтересованных инвесторов и заключает с ними ДДУ, либо напрямую, либо с помощью посредника – девелопера, которым вправе быть как юридическое, так и физическое лицо.

3. После вступления договора в законную силу (регистрации его в Росреестр) вкладчики в рассрочку вносят необходимые денежные средства.

4. Выполняются все необходимые работы по созданию здания и приведению его в пригодное для проживания состояние (прокладка коммуникаций и тому подобное).

5. Объект предоставляется собственникам в эксплуатацию (с подписанием акта приема-передачи).

Кажется, что порядок участия в долевом строительстве максимально прост, понятен и удобен. И это действительно так – схема сравнительно прозрачная и вполне выгодная для инвестора, так как позволяет с толком использовать свободный капитал и тратить на 20-30% меньше, чем при ипотеке или кредитовании. Но сама по себе она не может в достаточной степени защищать права обеих сторон. Для ее успешного действия, а также для сокращения количества фактов мошенничества, нужен какой-то внешний регулятор, и в этой роли с 2004 года выступает государство.

Практика показывает, что за 15 лет число нарушений обязательств, уловок и хитростей сократилось до минимума. А все потому, что к возводящим недвижимость фирмам относятся довольно строго.

Какие требования предъявляет закон к застройщикам

какой порядок долевого строительства

Согласно актуальным нормам, заключать ДДУ и привлекать деньги вправе компании, действующие исключительно в правовом поле и соответствующие ряду условий. Так, подрядчик обязан:

  • обладать суммой, достаточной для подтверждения своего финансового благополучия – минимальный ее размер сегодня составляет 2 500 000 рублей;

  • не проходить через процедуру банкротства или ликвидации;

  • не быть должником и не закладывать свыше 25% собственных активов;

  • демонстрировать свою добропорядочность – отсутствием в реестре ненадежных поставщиков, регулярным осуществлением госзакупок и тому подобными действиями.

У каждой уважающей себя организации, работающей в данной сфере, сегодня существует официальный сайт. И на этом веб-ресурсе должна быть размещена не только красочно написанная информация о том, что значит долевое строительство (что это такое, почему выгодно, какие преимущества дает при сотрудничестве именно с ними и так далее), но и проектная декларация на недвижимость. Только предоставив документацию по конкретному объекту на всеобщее обозрение, подрядчик вправе приступать к привлечению инвестиций, лично или через девелопера.

Также данная фирма обязана до заключения контракта застраховать свою ответственность, причем в отношении всех вкладчиков. Копия полиса или договора поручительства должна быть у каждого участника сделки. Еще одним способом защиты от мошенничества являются отчисления в так называемый компенсационный фонд (они обязательны для всех проектов, к реализации которых приступили после 01.01.2017 года).

Нормативная база

Правила долевого строительства регламентированы следующими законами:

  • № 2300-1 от 7 февраля 1992 – заботится об инвесторах, покупающих недвижимость в некоммерческих целях;

  • № 214 от 30 декабря 2004 – задает общие требования и сегодня является основным;

  • № 294 от 30 декабря 2012 – более других нацелен на интересы подрядчика, но также прописывает положения страховки.

Последний ФЗ появился на фоне того, что фирмы были недовольны двумя предыдущими актами, считая, что данные своды предписаний чересчур несправедливые, так как ставят в жесткие рамки, но не дают никакой защиты. Поэтому № 294 является в чем-то компромиссным решением.

Составление ДДУ – договора долевого участия

Это документ, определяющий обязанности сторон, и его заключают между собой застройщик и вкладчик. Первый всегда является юридическим лицом, при любой своей ОПФ (организационно-правовой форме) и должен правильно оформить и предоставить все необходимые разрешительные и проектные бумаги. Второй может быть и физлицом (как это чаще всего и происходит) и получает полное право оформить недвижимость на свое имя, так как инвестирует деньги в возведение здания.

долевое участие в строительстве что это такое

Внимание, подписывать ДДУ можно только в том случае, если в нем четко указаны все следующие пункты:

  • конечная цена объекта;

  • развернутое описание;

  • сроки сдачи в эксплуатацию (как поэтапные, так и итоговые);

  • права/обязанности обеих лиц;

  • специфика решения спорных ситуаций;

  • поведение при форс-мажоре (и уточнения, что считать таковым).

Уже понимая, на какие условия долевого строительства рассчитывать, и принимая их, помните, что ставить подпись в ДДУ вправе как непосредственно вы, так и уполномоченное вами лицо, тогда как со второй стороны это должен быть только ответственный представитель компании, действующий по нотариальной доверенности. Будьте готовы предъявить целый ряд справок и письменное согласие супруги (супруга) на заключение сделки.

Также держите в уме, что в случае замораживания работ на срок свыше 2 месяцев или других нарушений вы можете инициировать одностороннее расторжение контракта, при котором компания-подрядчик будет обязана вернуть все ваши вложения.

Плюсы и минусы долевого строительства

В числе очевидных преимуществ:

  • экономия при приобретении недвижимости – разница между среднерыночной стоимостью достигает 30%; и чем раньше вы решите вложиться, тем больше денег сохраните для семейного бюджета;

  • возможность погашения финансовых обязательств в рассрочку – внесение оплаты частями, в течение нескольких лет, на практике оказывается довольно удобным. В той же ипотеке похожая схема, и она повсеместно популярна;

  • использование в качестве инструмента для получения прибыли – прекрасно понимая, что такое долевое строительство квартир. Обладающие солидным финансовым запасом вкладчики выкупают сразу целые этажи в домах, вырастающих на перспективных участках, а после, когда объект уже сдан в эксплуатацию и цена жилплощади в нем возросла, переступают свои права и хорошо на этом зарабатывают.

Но есть и недостатки:

  • на возведение здания требуется время – от полутора до трех лет и более, и это если не учитывать всевозможные затягивания. Согласно статистике, сроки нарушаются в каждом втором случае, потому стоит подумать, готовы ли вы столько ждать;

  • иногда происходит банкротство фирмы-подрядчика, и тогда вряд ли быстро (или вообще) находится другая организация, готовая подхватить проект и завершить его;

  • при сдаче объекта зачастую выявляются различные недочеты или даже дефекты (кривизна стен, несоответствие квадратуры и так далее), и на урегулирование этих моментов также приходится тратить нервы, силы и дни с неделями;

  • до сих пор встречаются мошенники, которые просто обманывают доверчивых инвесторов.

Риски участия в долевом строительстве

Сегодня вкладчики защищены гораздо сильнее, чем до 2004 или даже до 2012 года, но определенные опасности все-таки остаются. Обычно они связаны с хитро составленными договорами. Ушлые или недобросовестные подрядчики часто включают в ДДУ те пункты, которые хоть и не нарушают ФЗ, но серьезно ограничивают права второй стороны.

долевое строительство что это значит

Это могут быть:

  • размытые сроки завершения работ – чтобы не понимать, с какого дня отсчитывать неустойку;

  • отсутствие описания используемых материалов – в ход идут более дешевые и менее качественные аналоги, что негативно сказывается на надежности стен или красоте отделки;

  • не указан состав имущества – обнаруживается, что нет межкомнатной двери или стеклопакетов, а претензии вы предъявить уже не вправе.

Поэтому имеет смысл заключать ДДУ при поддержке профильного юриста, непросто понимающего, что означает долевое строительство, а знающего каждый нюанс оформления договора.

Хотя главной проблемой все-таки является возможность банкротства компании-подрядчика. От него вы не застрахованы даже при отлично составленном контракте.

Как обезопасить себя

Риски нельзя исключить полностью, но свести к минимуму их вполне реально. Для этого нужно выполнить несколько действий:

1. Проверить вторую сторону – зайти на официальный сайт и посмотреть, сколько, когда и каких объектов сдала фирма, есть ли у нее проектная декларация. После чего стоит посмотреть в интернете, какая репутация сложилась у этой организации, укладывалась ли она в сроки, в порядке ли у нее отчетность.

2. Изучить всю информацию, касающуюся будущего здания, – выяснить, на каком основании застройщик обладает участком, оформил ли он все разрешения; если есть возможность, следует ознакомиться с фото и видеоматериалами, чтобы понять, на какой стадии находится реализация проекта.

3. Убедиться в отсутствии предпосылок к банкротству – поинтересоваться в Арбитраже, нет ли в отношении второй стороны исков, взысканий или открытого исполнительного производства.

Ну а дальше, если все устраивает, можно лично встретиться с представителем фирмы-подрядчика и уже предметно узнать, как вступить в долевое строительство в данном конкретном случае, лично посмотреть землю. Опять же, лучше, если вас будет сопровождать опытный юрист.

Что делать, если застройщик недобросовестный

Если вторая сторона не выполнила свои обязательства, вы вправе:

  • при приеме объекта требовать устранить недостатки и дефекты в скорейшие сроки. Для оценки и контроля качества допустимо привлекать независимых специалистов;

  • настаивать на снижении конечной стоимости, если фактическая площадь не соответствует указанной в ДДУ; или в том случае, когда уровень отделочных или других работ не отвечает современным стандартам;

  • возмещать свои убытки в судебном порядке или путем полюбовного урегулирования претензии.

Взыскание неустойки и пени

Сделать это можно одним из двух способов:

  • в ходе переговоров – потребовав у фирмы-подрядчика компенсацию, которую она обязана выплатить в течение определенного времени, допустим, за 10 дней;

  • через суд – если вторая сторона отказывается идти на компромисс.

Штрафы накладываются за каждые просроченные сутки, в двойном размере (так как контрагент по договору – это гражданин России под государственной защитой), но не более 1/300 ставки рефинансирования (определенной ЦБ РФ в день нарушения обязательств) от общей цифры, фигурирующей в договоре.

Составление искового заявления

В нем нужно подробно описать основание для выплаты неустойки, и указать следующие реквизиты:

  • номер/дата ДДУ и акта приема-передачи;

  • сумма взыскания – прописью, в точном размере, до копеек;

  • период штрафования – с числами, совпадающими с аналогичными в документации;

  • обнаруженные недостатки, за которые отвечает именно компания-подрядчик;

  • предпринятые шаги по досудебному удовлетворению претензии;

  • объем расходов для возмещения убытков, понесенных в результате самостоятельного устранения дефектов;

  • иные затраты, к которым привела безответственность второй стороны, например, на аренду съемного жилья.

Мы постарались максимально подробно описать понятие долевого строительства: что это значит, какими преимуществами и недостатками обладает, по какой схеме реализуется. Вам решать, вкладываться, таким образом, в покупку недвижимости или нет. В заключение добавим, что требования к фирмам-подрядчикам ежегодно ужесточаются, а это значит, что рисков у инвесторов все меньше.

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Оставляя комментарий, вы соглашаетесь с правилами общения на сайте tv-gubernia.ru. Чтобы отслеживать ответы и реакции пользователей на ваши комментарии, необходимо авторизоваться.

Самое читаемое

Читайте также

Все новости

Последние комментарии

page load time: 0,22652316093445